تمایل سرمایه‌گذاران ایرانی به حضور در کشور‌هایی همچون ترکیه برای خرید مسکن افزایش یافته است زیرا قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی و حتی کشور‌های همسایه بالاست. یکی از مهم‌ترین مسائلی که موجب این تفاوت قیمت شده، تغییر ماهیت مسکن در ایران است؛ به گونه‌ای که مسکن در ایران به سبب گرانی از کالای مصرفی به کالایی سرمایه‌ای تغییر ماهیت داده است. علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی درباره قیمت مسکن می‌گوید: قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است، زیرا در مورد مسکن باید سبدی از ارکان درآمدی و هزینه‌ای را در نظر گرفت. مثل مقایسه درآمد که در آن، سبد هزینه زندگی و سبد درآمد مقایسه می‌شود. حتی با وجود مقایسه خارج از این سیستم و بدون لحاظ کردن سبد هزینه و درآمد، بازهم قیمت مسکن در ایران به‌شدت گران‌تر از میانگین جهانی است. همچنین در ادامه به چند علت مهم و ریشه‌ای در این موضوع می‌پردازد: بحث اصلی سوداگری و ماهیت سرمایه‌ای مسکن در ایران است که مجموعه قوانین و محیط اجرائی و اداری کشور از آن حمایت می‌کند. در هر کشور دیگری که روی مسکن سرمایه‌گذاری کنید، افزایش سود شما از این طریق مشمول مالیات بر عایدی سرمایه املاک می‌شود. اگر خانه‌ای را یک میلیون بخرید و سال بعد دو میلیون بفروشید، بخشی که تورم است کسر می‌شود، الباقی که عایدی شماست مشمول مالیات بسیار سنگینی می‌شود و معمولا به‌صورت پلکانی و معکوس است.
سوداگری مسکن در ایران و فرار از مالیات
علی فرنام با اشاره به سوداگری در مسکن می‌گوید: اگر خریدوفروش مسکن به‌صورت مستمر انجام گیرد، به آن معناست که آن مسکن، موردنیاز صاحب آن نیست و آن فرد، در حال دادوستد است که در این صورت، مالیات به‌شدت سنگینی برای آن در نظر گرفته می‌شود. در برخی از کشور‌ها این عدد 50 درصد عایدی را شامل می‌شود. حتی در کشور‌هایی با اقتصاد آزاد هم فقط بعد از 10 سال خریدوفروش، آن مسکن، در قالب کالای مصرفی در نظر گرفته شده و مالیات خیلی کم یا صفر برای آن بسته می‌شود. این امر جزء اصلی‌ترین عواملی است که مسکن را از سوداگری دور می‌کند. این کارشناس به تقلای برخی سوداگران و نفوذ در بطن اجرای قانون اشاره کرده و می‌افزاید: ما تا‌به‌حال با وجود تأکیدات قانونی، مالیات بر عایدی را در بخش مسکن اجرا نکرده‌ایم. اشکالی ندارد که یک نفر صد‌ها ملک داشته باشد، اما اینکه بدون خلق ارزش‌افزوده این املاک ده‌ها برابر ارزش پیدا کنند، جای سؤال دارد.
قمار «زمین» در قیمت مسکن
وی به مؤلفه‌های قیمت مسکن اشاره کرده و تصریح می‌کند: مصالح، نیروی انسانی، جواز‌ها و حقوق انشعاب و زمین از جمله مؤلفه‌های قیمت مسکن در ایران به شمار می‌روند. در تهران، ملک نوساز کمتر از 10 میلیون تومان هم هست، اما چرا متوسط نوساز بین 25 تا 30 میلیون است. پس ارکان و اجزا و مصالح ساختمانی باعث افزایش قیمت نیستند. اصل بحث زمین و سوداگری مسکن است که به این قضیه دامن می‌زند، چون مسکن به ماهیت حفظ سرمایه تبدیل شده و مردم پولشان را به این سمت می‌برند. درحال‌حاضر، تعداد زیادی خانه‌های خالی داریم که از آن‌ها باید مالیات گرفته شود. وقتی تقاضا، سرمایه می‌شود یعنی مقدار زیادی تقاضا خارج از بعد مصرفی اضافه می‌شود، محدودیت عرضه وجود دارد، دلالی هم که در همه حوزه‌ها پاشنه آشیل اقتصاد ماست، باعث می‌شود قیمت مسکن در مقایسه با قیمت‌های دنیا توجیه پذیر نباشد. او به یک اشتباه محاسباتی در بعد قیمت مسکن در ایران اشاره کرده و می‌گوید: نگاه اشتباه ساختاری که در این حوزه وجود دارد، برقراری تناظر یک‌به‌یک قسمت مسکن با دلار است. مثلا نمودار‌هایی کشیده می‌شود که متوسط قیمت دلار 16 هزار تومان بود و مسکن هم 16 میلیون تومان بود. اگر امروز دلار 17 هزار تومان باشد، انتظار می‌رود متوسط معاملات تهران هم 17 تومان باشد. در‌صورتی‌که هیچ توجیه اقتصادی‌ای ندارد. اگر خودروی خارجی وارد کنید که با ارز رابطه دارد، این اتفاق منطقی است، اما قیمت مصالح ساختمانی رشد خیلی کمتری دارد، همین‌طور رشد تمام مجوزها. پس تبدیل معاملات به دلار فاقد منطق است. اگر اقتصاد آزاد داشته باشید که به‌راحتی سرمایه قابل‌انتقال داشته باشید، می‌توانید بگویید ارزش محصولی که در دست دارم، به چه اندازه است. پس اگر خیلی گران شود، نمی‌فروشد و قیمت کاهش می‌یابد. وقتی چنین ارتباطی نداریم، برقراری این تناظر اشتباه است. همچنین به ارتباط بین قیمت ملک یا مستغلات با رشد اقتصادی می‌پردازد و می‌گوید: وقتی در کنار زمینی، زیرساختی مانند مترو، مدرسه و ... تعبیه می‌شود، قیمت آن زمین افزایش می‌یابد. در مورد مستغلات هم وقتی منطقه یا شهر در شرایط رشد اقتصادی است، یعنی کسب‌وکار‌ها بیشتر می‌شود و تقاضا برای مستغلات و زمین بیشتر می‌شود، افزایش منطقی است، اما در یک دهه گذشته، متوسط برایند نرخ رشدمان تقریبا ثابت بوده، بنابراین افزایش شتاب‌آلود قیمت مسکن در این مدت، توجیه‌پذیر نیست و حتی اگر با منطق اقتصادی رصد کنیم، باید با کاهش قیمت آن در برخی نقاط نیز روبه‌رو باشیم. جایی که در بورس است و رونق دارد، تقاضای جدید خلق می‌شود، ثروت مردم بیشتر می‌شود و ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری به وجود می‌آید و مردم سراغ نیاز‌های دوم مثل خانه دوم، اقامتگاه گردشگری می‌روند و منطقی است که افزایش قیمت داشته باشیم. اما سرمنشأ این افزایش قیمت کنونی، سوداگری املاک و مستغلات است.
مالیات بر خانه‌های خالی امسال اجرائی می‌شود
او در قالب راهکاری برای حل این گره می‌گوید: قوانینی داریم که تصویب شده و اگر اجرائی شود، به این امر کمک می‌کند. برای مثال مالیات بر عایدی سرمایه در همه جای دنیا در آزادترین اقتصاد‌ها هم وجود دارد، اما اکنون در ایران اعمال نمی‌شود. اگر من بدانم هرچه پول دارم در ملک سرمایه‌گذاری کنم و حتما سود خواهم کرد، سوداگری شکل می‌گیرد، اما اگر بدانم در حوزه مسکن 30 درصد سود می‌کنم و در بورس 50 درصد، بازار متعادل می‌شود. از سال 94 قانونی درباره خانه‌های خالی داشتیم که تا‌به‌حال اجرائی نشده و طبق قانون امسال باید اجرائی شود. مورد دیگر بحث مالکیت اراضی است. مابازای عایدی به این صورت است که مثلا من ملاک بزرگی هستم و هکتار‌ها زمین زراعی، تفریحی و خانه دارم و مجبورم مالیات زیادی بابت سود این املاک بدهم و این مالیات‌ها برای تأمین مسکن گروه‌هایی که محدودیت دارند، هزینه میشوند. شهرداری و دولت یا بخش خصوصی خانه‌هایی را تولید کرده و با شرایط حمایتی در اختیار مستأجران قرار می‌دهد. شدت تقاضا از بازار مسکن کم شده و بازار به تعادل می‌رسد. اگر با منطق همه‌جانبه به موضوع نگاه کنیم، موضوع قیمت مسکن به‌شدت در ایران حبابی است، اما این‌طور نیست که این حباب به‌سرعت از بین برود بلکه با عزم و اراده جدی و مدیریت همه‌جانبه است که این حباب برطرف می‌شود.
کمیابی زمین، عامل افزایش قیمت مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز چندان موافق نیست که قیمت مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی بالاتر است. او می‌گوید: وقتی قیمت‌ها را مقایسه می‌کنیم، خیلی‌ها قیمت مسکن را در تهران در مناطق متوسط یا خوب تهران به ذهن می‌آورند. باید توجه کنیم قیمتی که در مناطق نسبتا گران‌قیمت و متوسط نشین تهران می‌بینیم، تفاوت بسیار زیادی با متوسط قیمت مسکن در سطح کشور دارد. وقتی قیمت‌ها را در سطح کشور مقایسه می‌کنیم باید متوسط کشوری را در نظر داشته باشیم نه اینکه یک شهر خاص را با متوسط کشور مقایسه کرد. خیلی‌ها شاخص‌های قیمت کشور‌های دیگر را می‌بینند و می‌گویند متوسط قیمت در آن کشور‌ها پایین‌تر از قیمت خانه در تهران است. بله در خیلی جا‌ها این‌طور است، ولی وقتی گران‌ترین مناطق تهران یا متوسط ایران را با جا‌های دیگر مقایسه می‌کنیم، تفاوت در حدی نیست که به نظر می‌آید. وی با تأکید بر اینکه باید در مقایسه بین دو پدیده، شرایط مشابه را در نظر گرفته، می‌گوید: درآمد مردم هم در سطح ملی با درآمد مردم تهران تفاوت زیادی دارد. نوع هزینه‌ها در شهر‌های بزرگ معمولا بالاتر است و دلیل منطقی دارد که قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ گران‌تر باشد. یکی از دلایل مهم، کمیابی زمین در شهر‌های بزرگ است. به‌ویژه مناطق خوب که در خیلی از شهر‌ها توسعه‌پذیر نیست و در طول زمان کیفیتی پیدا کرده که به‌سادگی تکثیرشدنی نیست. کمبود زمین در مناطق مرکزی شهر‌های بزرگ باعث می‌شود که در همه‌جای دنیا مسکن گران باشد. مثل تورنتو، توکیو، سئول، هنگ‌کنگ، نیویورک و لندن، قیمت‌ها نسبت به کل کشور بالاتر هستند، اما به محض اینکه به فاصله 200 کیلومتری شهر‌های بزرگ می‌روید، قیمت‌ها متفاوت است. در ایران هم وقتی به هشتگرد و پرند بروید که ساخت شهرسازی نسبتا موجهی دارند، قیمت‌ها خیلی با تهران متفاوت است. این کارشناس اقتصاد مسکن به سوداگری معاملات مسکن هم اشاره کرده و می‌گوید: دلیل دیگر معاملات سوداگرانه‌ای است که در شهر‌های بزرگ درباره زمین صورت می‌گیرد. کمیابی زمین، باعث می‌شود سوداگری را شاهد باشیم که قیمت را به طرز نامتعارفی در شهر‌های بزرگ بالا می‌برد. امکان عرضه مسکن هم در این شهر‌ها محدود است، چون ضوابط شهرسازی اجازه نمی‌دهد که تراکم از حدی بالاتر برود. در نظر داشته باشید جغرافیای تهران سال‌هاست که بسته شده و اجازه توسعه نمی‌دهند. زمانی خارج از طرح جامع اجازه ساخت‌و‌ساز می‌دادند که باعث می‌شد قیمت‌ها کنترل می‌شد. وقتی قرار باشد محدودیت‌ها رعایت شود، عملا عرضه زمین محدود می‌شود.
عرضه زمین در تهران محدود شد
توجه کنید که شهر تهران بعد از انقلاب مساحت جغرافیایی‌اش چند برابر شد. بعد از شیخ فضل‌الله نوری تمام محدوده خارج از تهران به حساب می‌آمد، اما بخش بزرگی از زمین‌ها به تهران اضافه شده و مساحت تهران بیش از سه برابر شد که باعث شد قیمت‌ها تا مدت‌ها کنترل شود. بعد که زمین‌ها تمام شد، تصمیم گرفتند تراکم را بالا ببرند. تراکم تهران که در بیشتر مناطق به‌طور متوسط 120 درصد و حتی شمیرانات 80 درصد بود، در دوره آقای کرباسچی، چون هزینه‌های شهر تهران قابل تأمین نبود، اجازه دادند که تراکم فروخته شده و هزینه‌های شهرداری تأمین شود و میزان عرضه مسکن به همان نسبت افزایش پیدا کرد. یعنی وقتی قبلا می‌توانستید در زمین هزار متری 800 متر بنای مفید داشته باشید، اکنون می‌توانید سه هزار متر مفید داشته باشید، یعنی عملا چهار برابر میزان عرضه مسکن در آن زمین اضافه شده است. از چند سال قبل، به‌ویژه با شورای شهر جدید و بعد از اینکه طرح جامع تهران تصویب شد، اجازه ندادند تخلفی صورت بگیرد که باعث شد عرضه واحدهای مسکونی محدود شود. زمینی در شهر تهران ندارید که عرضه کنید. حتی زمین دولتی هم نیست. از طرف دیگر، اجازه تراکم بیشتر هم نمی‌دهیم که باعث شد عرضه واحدهای مسکونی در تهران محدود شود. عرضه‌ای که تا چند سال قبل حتی تا 300 هزار واحد مسکونی در سال می‌رسید، الان به کمتر از 70، 80 هزار رسیده است. این امر باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. او می‌افزاید: در مناطقی که میزان عرضه زمین محدودیت زیادی نداشته یا تراکم محدود نیست و می‌شود طبقات را اضافه کرد رشد قیمت به شکلی که در تهران یا شهر‌های بزرگ شاهد هستیم، نیست. در مجموع در چند دهه گذشته درست است که قیمت مسکن به نسبت سبد خانوار افزایش پیدا کرده، اما نسبت به درآمد خانوار محدود بوده است. با توجه به تورم بالای کشور، قیمت همه کالا‌ها افزایش پیدا کرده همین‌طور قیمت طلا، ارز و سهام. از ابتدای سال جاری قیمت سهام پنج برابر شده است. وقتی تورم هست قیمت همه کالا‌ها ازجمله مسکن افزایش پیدا می‌کند. در بازار مسکن کنونی سفته‌بازها بار دیگر در جمع متقاضیان خرید حضور پیدا کرده‌اند. این افراد کسانی هستند که امید دارند در رکود کرونایی بتوانند معاملات با قیمت مناسب انجام دهند و در فصل تابستان با توقف احتمالی شیوع کرونا و بازگشت نسبی رونق به معاملات، واحدهای خریداری شده را با قیمت‌های بالاتر بفروشند.در عین حال تقاضای مصرفی نیز در بازار مسکن فروردین ماه حضور داشته است اما ویژگی این متقاضیان، بودجه ضعیف آنهاست که اغلب تناسبی با قیمت‌های پیشنهادی حباب‌آلود ندارد. با این وجود در یک برآورد کلی از وضعیت تقاضا در بازار مسکن فروردین ماه می‌توان گفت حجم متقاضیان مسکن به‌طور کلی در مقایسه با ماه‌های مشابه سال‌های گذشته به کمتر از نصف کاهش پیدا کرده است و به همان نسبت شاهد افت شدید معاملات حتی در مقایسه با ماه‌های نیمه تعطیل فروردین خواهیم بود.
