آشنایی با اصطلاحات ثبتی املاک

اصطلاحات ثبتی املاک برای افراد عادی ممکن است کمی گیج کننده و تخصصی باشد و امکان دارد در هنگام عقد قرارداد با برخی از اصطلاحات ثبتی آشنا شده باشید، برای اینکه در هنگام معاملات خود دچار مشکل نشوید لازم است معنا و مفهوم برخی اصطلاحات ثبتی املاک را بدانید.

شاید قبل از مطالعه این مقاله نیاز باشد به سراغ مقاله ای تحت عنوان اصطلاحات مشاور املاک بروید و اطلاعاتی هم در این زمینه کسب کنید. دانستن مهمترین اصطلاحات املاک که در مقاله مربوطه معرفی شده است دید بهتری در زمینه خرید و فروش ملک و صحبت با افرادی که ملکی برای خرید و فروش دارند برای شما به ارمقان می‌آورد و به راحتی میتوانید انواع معاملات ملکی خود را با علم و آگاهی مناسب از اصطلاحات و قوانین موجود پیش ببرید.

تعاریف و اصطلاحات ثبتی

اصطلاحات ثبتی دارای چند ساختار اصلی و مهم است و هنگام انجام معاملات املاک با این اصطلاحات مواجه خواهید شد برای درک بهتر این موضوع، در این مقاله از 2نبش قصد داریم به بیان مهم‌ترین اصطلاحات ثبتی املاک بپردازیم.

1- املاک مجهول المالک

در قانون ثبت به املاکی اطلاق می شود که در موقع پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزيع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی گرديده ولی تاکنون از طرف مالک ويا قائم مقام قانونی وی درخواست ثبت آن به عمل نيامده باشد و متصرفين اينگونه املاک می توانند با توجه به دفاتر توزيع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود می باشد، همچنين مدارک عادی خريداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمايند.

2- آگهی نوبتی

پس از قبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلوگيری از تضييع حقوق افراد حقيقی يا حقوقی  شماره و مشخصات املاک چهار نوبت در سال ( اول مرداد ماه، اول آبان ماه، اول بهمن ماه و اول ارديبهشت ماه سال بعد) برای اطلاع عموم آگهی می شود. اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا 90 روز پس از انتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم نمايد و تا يکماه پس از تسليم اعتراض نيز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نمايد.

3- آگهی تحديد حدود

املاک پس از آگهی نوبتی به منظور  تثبيت حدود آگهی می شوند چنانچه مالکين مجاور و يا صاحبان حقوق ارتفاقی (حقوقی که املاک ديگر به ملک مورد تحديد حدود دارد مانند حق عبور، آبچک و باز کردن درب و پنجره) داشته باشند می توانند از تاريخ تنظيم صورت جلسه تحديد حدود به مدت سی روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسليم نمايد و پس از آن نيز ظرف مدت يک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوي نمايد.

4- املاک جاری

به املاكی اطلاق می شود كه سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد بديهی است صدور سند مالكيت نسبت به املاک جاري وقتی امكان پذير است كه تحديد حدود آنها به عمل آمده و زمان و اخواهی نسبت به اصل و تحديد بلامعارض سپری شده باشد.

5- املاک ثبت شده

به املاكی اطلاق می شوند كه داراي سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.

6- سند مالکيت المثنی

وقتی كه سند ملاكيت از بين برود مثلا دچار حريق شود و اثري از آن باقی نماند يا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالكيت المثنی نمايد.

7- تبديل اسناد مالکيت مشاعی به يک جلد

چنانچه فردی نسبت به ميزان معينی از ملكی، داراي اسناد مالكيت مشاعی متعدد باشد يا به عبارت ديگر سهام مشاعی ملكی از طرف مالكين متعدد به يک نفر انتقال يابد خريدار می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالكيت مشاعی درخواست صدور سند مالكيت به نام خود بنمايد

8- تجميع حدود  املاكی كه دارای سند مالكيت می باشند

درمواردی كه دو يا چند پلاک بر اثر ساختمان يا ديواركشی بصورت واحد درآمده يا قطعاتی كه وصل بهم باشند و يا مالک يا مالكان مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند؛ مالک يا مالكين با تسليم اسناد مالكيت خويش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضاي تجميع املاک خود را بنمايند

9- افراز

چنانچه دو يا چند نفر نسبت به ملكی بطور مشاع مالكيت دارند، هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهی خود از ساير مالكين ديگر اقدام نمايند.

10- تفكيک املاک

در صورتيکه ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسيم گردد، به اين عمل تفکيک گفته می شود. دراين حالت ملک ممکن است يک نفر ويا چند نفر مالک داشته باشد که درصورت تعدد مالک، کليه مالکين بايستی با تفکيک موافقت داشته باشند. بديهی است مالکيت مالکين مشاعی در هر يک از قطعات تفکيکی برابر است با سهام وي در ملک اوليه

11- استعلام

دفاتر اسناد رسمی مكلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری قبلا جريان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک پرسش  نمايند. همچنين پاره‌ای از دستگاههای اجرایی ذی ربط و يا مراجع صالحه قضايی نيز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جريان ثبتي املاک جاری هستند. 

12- بازداشت املاک

املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضایی صالحه از قبيل محاكم و دادسراهای عمومي و انقلاب و شعب بازرسی و اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت می باشند

13- رفع بازداشت املاک

املاكی كه حسب دستور مراجع صالحه بازداشت می شوند اعم از اينكه درای سند مالكيت باشد يا نباشند حسب همان مراجع از آنان رفع بازداشت می گردد. پس از وصول دستور رفع بازداشت كه معمولا بايستی

1- ممهور به مهر مرجع تقاضاكننده باشد
2- اشاره به نامه قبلی كه بموجب آن تقاضای بازداشت شده داشته باشد.
3- مشخصات كامل ملک اعم از شماره تاريخ ... در آن قيد شده باشد

14- اعيان

اعيان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روي زمين ساخته می شود اطلاق مي گردد گرچه از نظر حقوقی كلمه زمين خود دلالت برعرصه و اعيان می نمايد ولی در امر ثبت مراد از اعيان مستحدثاتی است كه روی ملک(زمين) بنا می گردد.

15- ماده 45 آیين نامه قانون ثبت

باتصويب طرح‌های هادی و جامع شهر‌ها و نيز در اثر توسعه و تعريض و ايجاد و احداث معابر و خيابان‌های جديد، بسياری از املاک در مسير معابر و خيابان های جديدالاحداث واقع و گاهي كل ملک و يا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسير معابر مذكور واقع می گردند كه در اين هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان يا اعلام شهرداری و يا مراجعه مالک موظف به اجراي ماده 45 آيين‌نامه قانون ثبت می باشد.

16- دفترچه متمم اسناد مالكيت

دفترچه ای است بهادار كه بعد از پرشدن ستونهای نقل و انتقالات سند مالكيت كه در صفحات آخر اسناد مالكيت پيش بينی شده است، حسب تقاضای مالک و با رعايت تشريفات بدان ضميمه می گردد.

17- اصلاح حدود

چنانچه در اثر تغيير وضعيت در مجاورين املاک ثبت شده تغييرک در وضع حدود اربعه ملكی كه دارای سند مالكيت می باشد حاصل شود و يا به عبارت ديگر يک يا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ ای كه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغيير وضع مجاورين به كوچه محدود شود مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نمايد

18- ماده 149 الحاقي قانون ثبت

بسيار اتفاق افتاده املاكی در گذشته با مساحت معينی مورد معامله واقع شده ولی بعدا معلوم گرديده كه دارای اضافه مساحت می باشد، درصورتيکه اضافه مساحت ناشی از تغيير طول و ابعاد نباشد مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده وپس از پرداخت بهای اضافه مساحت (به نرخ روز معامله) در وجه مالک اوليه با توديع مبلغ در صندوق ثبت، سند مالکيت اصلاح می گردد.

19- اعتبار اسناد مالکيت

اسناد مالكيت از طرف ادارات ثبت هميشه معتبر هستند و فقط با حكم قطعی مراجع قضايی صالحه يا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می باشد

20- املاک موروثی

هرگاه فردی كه سند مالكيت بنام او صادر گرديده فوت نمايد، ملک او موروثی محسوب می گردد و وارث او می توانند با ارائه مدارک زیر از اداره ثبت محل وقوع ملك درخواست صدور سند مالكيت نمايد.
الف- تقاضای صدور سند مالكيت
ب – فرم گواهی حصر وراثت
ج – فرم 19 مالياتی
و- اصل سند مالكيت مورث