عرصه و اعیان در ملک به چه معناست؟

نازنین زرنشان
2 ماه پیش
عرصه و اعیان در ملک به چه معناست؟

شاید کمی با اصطلاح عرصه و اعیان آشنایی داشته باشید. عرصه و اعیان ملک یک تقسیم‌بندی حقوقی است، و از رایج‌ترین مسائلی که عرصه و اعیان در آن اهمیت بسزایی دارد، اجاره و انتقال املاک وقفی می‌باشد. تعریف قانونی عرصه، به زمینی که ساختمان بر‌روی آن احداث می شود عرصه می گویند و تعریفی هم که از اعیان دارد، این است که بنا یا ساختمانی که بر روی عرصه احداث می شود را اعیان می گویند. عرصه و اعیان می توانند کاربری های مسکونی، اداری، تجاری و یا موارد دیگری را داشته باشند که از طرف مراجع ذیصلاح صادر میشود. اگر با قرارداد‌های ملکی سروکار دارید این مقاله به شما کمک می‌کند تا با تمامی قوانین و اصطلاحات عرصه و اعیان ملک آشنا شوید، تا بعد‌ها با مشکلی مواجه نشوید.

معنی عرصه و اعیان چیست؟

معنی لغوی عرصه به معنای میدان یا زمین و اعیان به معنی قابل مشاهده، ظاهر و اشکار می‌باشد. در حقوق، به زمین ملک عرصه و به ساختمانی که در آن ساخته شده اعیان می‌گویند. در بیشتر معاملات ملکی، زمین و ساختمان را به صورت شش دانگ در نظر می‌گیرند و عرصه و اعیان ملک را هر دو باهم را بع فروش می‌رسانند. زمانی که آن ملک به اسم یک نفر باشد، یعنی عرصه و اعیان فقط به همان شخص تعلق دارد.

اهمیت عرصه و اعیان ملک در چیست؟

شاید در ابتدا شناخت عرصه و اعیان کار بسیار راحتی باشد،ولی باید بدانید که این موضوع اهمیت بسیار زیادی دارد. در زمان خرید و فروش شاید صحبتی از عرصه و اعیان نشود، زیرا هر دو با هم به فروش می‌رسد. اما فرض کنید ساکن آپارتمانی سه طبقه قدیمی هستید و با بقیه واحد‌ها به توافق رسیده‌اید که ملک را تخریب و نوسازی کنید. حال اینجاست که مفهوم عرصه و اعیان نمایان می‌شود. هر یک از صاحبان باید به اندازه قدرالسهم خود از عرصه بهره‌مند شوند، به عنوان مثال؛ زمین 500 متر و بنای هر طبقه 300 متر، شامل یک واحد 200 متری و یک واحد 100 متری باشد، واحد های 200 متری دو برابر واحد‌های 100 متری از زمین (عرصه) سهم می‌برند.

منظور سند ملکی اعیان و سند ملکی عرصه چیست؟

به سند زمینی که ساختمان بر روی آن ساخته می شود سند عرصه و به سند ساختمان یا بنایی که بر روی آن عرصه یا زمین ساخته می شود سند اعیان گفته می شود. استفاده از کلمات سند اعیان و سند عرصه بیشتر در جاهایی مطرح است که بر روی زمینی، ساخت و سازی صورت گرفته و تعدادی آپارتمان یا مغازه ساخته شده است. باید توجه داشته باشیم که سند مالکیت شش دانگ که به هر واحد آپارتمان صادر می شود هم شامل اعیان و هم عرصه است مگر اینکه عرصه قانونا قابل نقل و انتقال نباشد مانند زمین هایی که وقف می‌باشند و مالک فقط سند اعیان را صاحب می باشد. به این نکته هم توجه کنید که، سند‌های شش دانگ هر بنا شامل عرصه و اعیان در یک ملک هستند.

تفاوت عرصه و اعیان

همان طور که در ابتدای این مقاله به آن اشاره کردیم عرصه به زمین و اعیان به ساختمان اشاره دارد . که گاهی اوقات پیش می آید که مالک عرصه و اعیان یک نفر باشد و در برخی از مواقع مالک اعیان فقط بر قسمت کوچیکی از عرصه مالکیت دارد . در توضیح این موضوع این گونه بیان می‌کنیم که، از آن جایی که در یک ساختمان صاحب اعیان و عرصه چند نفر باشند میزان سهم هر یک از آن ها با تفکیک آن مشخص می شود. 

این حالت معمولا در جایی وجود دارد که در بسیاری از ساختمان ها تفکیک اعیان انجام شده است، اما  در خصوص عرصه به این شکل نمی باشد و برای تعیین سهم عرصه باید مراحلی طی شود. به این نکته باید توجه کنید که در بسیاری از موارد افراد نیازی به تفکیک عرصه پیدا نمی کنند مگر اینکه قصد نوسازی و یا تخریب ساختمان را داشته باشند در این حالت است که میزان سهم هر یک از مالکین از عرصه با اهمیت می شود و مورد توجه قرار می گیرد .

قدرالسهم عرصه و اعیان به چه معناست؟

قدرالسهم به چه معناست؟ قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه. در زمانی که ملک باید بین چند نفر مانند؛ چند شریک، وراث و یا چند خریدار تقسیم شود، علاوه بر اعیان، عرصه نیز باید تقسیم و تفکیک شود. به این معناست که هر یک از مالکین به نسبت سهم خود از اعیان ملک، مالک بخشی از عرصه هم می‌شوند.

در ادامه با ارزش معاملاتی عرصه و اعیان ملک استان‌های کشور آشنا می‌شویم.

 

 ارزش معاملاتی عرصه املاک استان‌های کشور در سال جدید و قوانین آن

 

1-ارزش هاي معاملاتي عرصــه املاک بر اســاس ميانگين ارزش هاي روز عرصــه املاک به تفكيك كاربري های مسكوني، تجاري واداری در مورد سـاير كاربري ها براسـاس ضـرائب تعديل ارزش هاي معامﻼتی املاک مسکونی (مندرج در ذيل نقشـه هاي هر بلوک) به شرح جدول ذيل و مطابق مجموعه پيوست تعيين مي‌گردد.

2-تشخيص نوع كاربري عرصه املاک فقط به شرح ذيل صورت ميپذيرد؛

2-1-كاربري املاک براساس نوع كاربري مندرج در سند رسمي و يا ساير اسناد مثبته مربوط ميباشد.

2-2- درخصوص املاكي كه كاربري انها مشخص نميباشد، براساس نوع كاربري اعياني احداث شده در آنها و در خصوص ضوابط اجرايي ارزش معاملاتي املاک اعياني هاي با كاربري متفاوت (مختلط)،بر اساس قدر السهم عرصه هر يک از اعياني هاي مستحدثه و نوع كاربري انها تعيين ميگردد.

2-3-در خصوص عرصه املاک فاقد كاربري و فاقد اعياني، طبق رديف(٤) جدوف فوق عمل خواهد شد.

3-ارزش‌هاي معامﻼتي عرصه مندرج در جداول پيوست اين مجموعه، مربوط به معابر باعرض ١٢ متر ميباشد و به ازاي هر متر(يا ضريبي از متر)، مازاد يا كسري نسبت به مبناي مذكور، حسب مورد در خصوص املاک با كاربرد تجاري سه درصد (٣%) و در ساير كاربري هاي دو درصد (٢%) به ارزش‌هاي مزبور اضافه يا كسر ميگردد.

تذكر: افزايش٢درصدي مذكور در ارزش عرصه برايمعابر باﻻي٢٠متر جهت امﻼك با كاربري مسكوني و معابر باﻻتر از٣٠متر براي ساير كاربري‌ها محاسبه نميگردد.

4-در محاسبه ارزش عرصه‌هايي كه داراي ٢ بر يا بيشتر ميباشند، باﻻترين ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط براينكه از معبر مذكور راه عبور داشته باشد.

5-ارزش عرصه املاک واقع در ميادين، معادل باﻻترين ارزش معبري است كه از آن ميدان منشعب ميشود.

6-ارزش عرصه امﻼكي كه راه عبور مستقلي ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند، برابر شصت در صد (٦٠%) ارزش عرصه معبري است كه راه عبور ملک ازآن منشعب مي شود.

7-ارزش عرصه ملكي كه بر بزرگراه، اتوبان، حريم راه آهن قرار دارند،تا زماني كه شرايط استفاده و عبور و مرور از آنها، نظير خيابان‌هاي داخلي شهر جهت دسترسي به ملک مورد نظر مهيا نباشد و رفت وآمد آنان از خيابان‌هاي ديگر صورت پذيرد، برابر خيابان مورد استفاده محاسبه شود.

8-ارزش معاملاتي عرصه سراها ، پاساژها و كاروانسرا‌ها بر اساس باﻻترين ارزش معاملاتي معبري كه از آن منشعب مي‌شوند محاسبه ميشود.

9-چناچه براي املاک واقع در حريم قانوني شهر، بخش و يا روستاي مورد نظر، ارزش معامﻼتي تعيين نشده باشد، معادل هفتاد درصد (٧٠%) ارزش هاي معاملاتي نزديک‌ترين محل مشابه، مبناي محاسبه خواهند بود.


برای دانستن ارزش معاملاتی شهرستان‌های دیگر و مطالعه جزئیات دیگر به این سایت مراجعه کنید. www.intamedia.ir

 ارزش معاملاتی املاک تبریز و حومه

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1   خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری ۰/۵
2   صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه ۰/۴
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره ۰/۲
4 اراضی مزروعی و دیمی ۰/۱
5 سایر ۰/۰۷

 

ارزش معاملاتی ساری

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری ۰/۷
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه ۰/۴
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره ۰/۲
4 اراضی مزروعی و دیمی ۰/۱
5 سایر ۰/۱

 

ارزش معاملاتی اصفهان

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری ۰/۷
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه ۰/6
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره ۰/4
4 اراضی مزروعی و دیمی ۰/3
5 سایر ۰/4

 

ارزش معاملاتی تهران

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری ۰/۷
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه ۰/6
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره ۰/4
4 اراضی مزروعی و دیمی ۰/3
5 سایر ۰/4

 

ارزش معاملاتی کل کرج

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری  70
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه  60
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره 20
4 اراضی مزروعی و دیمی 7
5 سایر 3

 

ارزش معاملاتی مشهد

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری  0/8
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه  0/6
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره 0/4
4 اراضی مزروعی و دیمی 0/2
5 سایر 0/4

 

ارزش معاملاتی زنجان

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری 0/7
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه  0/6
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره 0/3
4 اراضی مزروعی و دیمی 0/2
5 سایر 0/3

 

ارزش معاملاتی فارس

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری 0/7
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه  0/6
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره 0/1
4 اراضی مزروعی و دیمی 0/5
5 سایر 0/1

 

ارزش معاملاتی هرمزگان

 ردیف  نوع کاربری  ضرایب تعدیل
1  خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتل‌داری 0/6
2  صنعتی، کارگاهی، حمل‌ونقل، انبار و توقفگاه  0/5
3 کشاورزی: باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و غیره 0/2
4 اراضی مزروعی و دیمی 0/15
5 سایر 0/1

تذكر:افزايش٢درصدي مذكور در ارزش عرصه برايمعابر باﻻي٢٠متر جهت امﻼك با كاربري مسكوني و معابر باﻻتر از٣٠ متر برای سایر کاربری‌ها محاسبه نمی‌گردد.

ارزش معامالتی ساختمان ( اعیانی) و قوانین آن

١-در ساختمان هاي مسكوني و اداري بيش از پنج طبقه (بدون احتساب زير‌زمين پيلوت) از طبقه ششم به باﻻ به ازاي هر طبقه باﻻتر،يك و نيم درصد (١.٥%) به هر متر مربع ساختمان رديف٢ جدولی که در ادامه مشاهده میکنید اضافه ميشود.

٢-در ساختمان‌هاي تجاری به ازاي هر طبقه باﻻتر يا پايين تر از همكف ده درصد(١٠%) و حداكثر سي درصد (٣٠%) از ارزش معاملاتي هر متر مربع ساختمان (اعياني) كسر مي گردد.

٣-چنانچه ساختماني فاقد طبقه همكف باشد(هم سطح با معبر اصلي) باشد اولين طبقه باﻻتر و پايين تر از سطح معبر مربوط همكف محسوب مي شود.

٤-ارزش هر متر مربع پارگينگ و انباري متعلق به هر واحد ساختماني معادل  (٥٠) درصد هر متر مربع ساختمان تعيين ميگردد.

5-به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارك مثبته) تا سقف٢٠سال نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتي %٢از كل ارزش معامﻼتي اعياني ملك تا(سقف٤٠درصد) كه مطابق بند هاي فوق تعيين مي‌گردد، كسر ميشود.

6-در محاسبه ارزش معاملاتي اعياني املاک، كليه فضاهاي غير مسقف و همچنين مشاعات ساختمان جزء اعياني محسوب نمي‌شود.

ارزش معاملاتی تبریز و حومه (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  2400  1500
2  مسکونی و اداری  1800  750
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
 1350  510
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 660  270

 

ارزش معاملاتی تهران (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  1000  600
2  مسکونی و اداری  800  300
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
 500 200
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 300  95

 

ارزش معاملاتی مشهد (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  3500  2200
2  مسکونی و اداری 2000  800
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
1600 640
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 600 200

 

ارزش معاملاتی فارس (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  2145  325
2  مسکونی و اداری 1578  282
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
1300 201
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 286 145

 

ارزش معاملاتی کل کرج (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  2000 600
2  مسکونی و اداری 1400  400
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
1000 300
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 500 150

 

ارزش معاملاتی زنجان (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  2300 850
2  مسکونی و اداری 1800  650
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
950 335
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 420 150

 

ارزش معاملاتی هرمزگان (قیمت هر متر مربع ساختمان بر مبنای نوع سازه) (ارقام به هزارریال) 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتونی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری  1650000 82500
2  مسکونی و اداری 2500000  125000
3 صنعتی،کارگاهی،خدماتی،آموزشی،بهداشتی-
درمانی،تفریحی-
ورزشی،فرهگی،هتلداری،گردشگری،حمل و 
نقل،انبار،پارکینگ عمومی، (توقفگاه) و...
1150000 575000
4 کشاورزی)دامداری،دامپروری،پرورش طیور و 
آبزیان،پرورش گل و گیاه و ...
 650000 325000

 

ردیف  نوع کاربری اعیانی  تمام بتون ،اسکلت بتنی و فلزی ،سوله  سایر
1  تجاری 6,000,0000 3,000000
2 این مطلب رو به اشتراک بگذارید:
نازنین زرنشان هستم. تصویر برداری خوندم. همچنین دو سالی هم هست که به طراحی و توسعه وب‌سایت با استفاده از وردپرس مشغولم علاوه بر این، به تازگی به دنیای سئو و تولید محتوای سئو شده وارد شدم و در حال یادگیری و پیشرفت در این حوزه هستم.
اولین نفری باشید که در مورد این مطلب نظر میده
2nabsh logo
راهی سریع و مطمئن برای خانه‌دار شدن

در ۲نبش بین صدها هزار آگهی ثبت‌شده جست‌وجو کنید، به سرعت ملک مورد نظرتون رو پیدا کنید و برای انجام معامله‌ای مطمئن، با مشاورین املاک معتمد و متخصص شهرتون در ارتباط باشید.