مشاور املاک [ بررسی درآمد و قوانین شغل املاک+روشهای یادگیری ]

مشاور املاک یک شغل پرطرفدار و پردرآمد است که بسیاری از افراد به دنبال ورود به آن هستند، شاید شما هم جزئی از افرادی باشید که به شغل املاک علاقه مندید، اگر قصد دارید به طور تخصصی درباره شغل مشاور املاک اطلاعات کسب کنید، با سایت 2نبش همراه باشید؛ چراکه این مطلب برای مشاورین املاک تازه کار و سایرین نوشته شده است.

برای راه اندازی یک دفتر املاک، دانستن قوانین و موارد حقوقی بسیار مهم است. چند اصل مهم در شغل مشاور املاک وجود دارد که در این مقاله به آن اشاره خواهیم کرد و همچنین قصد داریم آموزش گام به گام برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه ای را برایتان شرح دهیم.  در ادامه‌ی این آموزش، با ما همراه باشین.

عناوین مهم مقاله در یک نگاه

• هر مشاور املاک چقدر درآمد دارد؟
• قوانین مشاور املاک
• نکات آموزش مشاور املاک حرفه‌ای
• وظایف مشاورین املاک
• شرایط و مدارک لازم برای اخذ مجوز دفاتر املاک
• آشنایی با انواع مالیات بر مسکن
• آشنایی با انواع سند ملکی
• تکنیک‌های روانشناسی نحوه برخورد و جذب مشتریان

 

 

مشاوره در زمینه ملک به چه معناست و یک مشاور املاک چه کارهایی باید انجام دهد؟

واژه مشاوره، همونطور که از نامش پیداست از مشورت گرفتن میاد، مشاور املاک هم وظیفه دارد به مشتریان خود مشاوره دهد و بگیوید که کدام ملک برای آن‌ها مناسب تر است. برای مثال یک زوج جوان به شما مراجعه می‌کنند، حال به نظر شما، آن‌ها به دنبال چه ملکی هستند؟ 

همانطور که می‌دانید اکثر جوان‌ها منبع مالی اندکی دارند و به دنبال ملک‌های مناسب‌تر و قیمت ارزان‌تر هستند، پس شما در وهله‌ی اول باید به آن‌ها یک فایل قیمت مناسب ارائه دهید، حتی اگر این ملک متراژ کمتری داشته باشد. 

یا مثلا یک خانواده به شما مراجعه می‌کنند، مسلما خانواده‌ها به دنبال محله‌های آرام و مطمئن هستند، پس باید سعی کنید جنس نیاز مشتریان خود رو بشناسید و به درستی به آن‌ها مشاوره دهید. در برخی موارد هم مشتریان به شما رجوع می‌کنند و می‌خواهند موردهایی را به آن‌ها معرفی کنید که مطابق با بودجه‌شان باشد.

هر مشاور املاک چقدر درآمد دارد؟

در شغل املاک به حقوق ثابت و استخدام شدن فکر نکنید؛ چراکه درآمد مشاوران املاک بستگی به تعداد معاملات موفق، حجم معاملات و سطح تخصص آن‌ها دارد. معاملات باارزش تر و پروژه‌های بزرگتر، به تبع آن، درآمد بالاتری را برای مشاوران فراهم می‌کنند.

قوانین مشاور املاک

برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه ای باید قوانین زیر را رعایت کنید:

1- فایل یابی: مهم ترین نکته ای که برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه ای باید به آن توجه کنید، فایل یابی است. در فایل یابی مجموعه ای از ملک ها برای معاملات از طریق مشاوران املاک در دسترس است. آنچه بسیار اهمیت دارد یافتن فایل‌های مربوط به خرید و فروش املاک است، نحوه دسترسی به این فایل ها  از طریق پلتفرم‌های مجازی یا به صورت حضوری است.

2- اطلاع رسانی: هر مشاور املاک وظیفه دارد اطلاعات دقیق و به روزی از هر فایل به مشتریان خود ارائه دهد، در غیر این صورت ممکن است با مشکلات حقوقی مواجه شود.

3-شناخت بازار: برای موفقیت در حوزه املاک، باید با بازار مسکن و قوانین آن آشنا باشید. به این منظور، پژوهش های لازم را انجام داده و با تحلیل های مناسب، نقطه قوت و ضعف بازار را شناسایی کنید.

4- حسابرسی خود: به عنوان یک مشاور املاک حرفه ای، باید نقاط ضعف و قوت خود را شناسایی کنید، برای این منظور لازم است تلاش کنید نقطه ضعف خود را به نقطه قوت تبدیل کنید.

5- صداقت در حوزه کاری: در تعاملات خود با مشتریان، صداقت داشته باشید. با این کار اعتماد مشتریان املاک به شما بیشتر می‌شود و امکان انجام معاملات بیشتری خواهید داشت.

6- خوشرویی: مطمئن شنیدید که لبخند زدن یکی از بهترین روش‌ها برای انتقال حس خوب و به دست آوردن دل مشتری است. توجه داشته باشید حتی اگر از جای دیگه ای ناراحت هستید، نباید با مشتری، با صورتی عبوس و عصبانی وارد مذاکره بشید. اگر بتوانید اعتماد آنها را بدست آورید نتیجه معامله برایتان بسیار لذت بخش خواهد بود.

7- فن بیان: یکی از اصلی ترین و مهم ترین عوامل موفقیت در شغل مشاور املاک فن بیان مناسب می‌باشد. حتما روی اصطلاحات و جمله بندی هاتون کار کنید تا بتوانید به راحتی مشتری هاتون رو متقاعد کنید. علاوه بر فن بیان مناسب، احترام گذاشتن به مشتری هم یکی از راه‌های موفقیت در زمینه املاک است. دقت داشته باشید که با احترام فراوان و حفظ وقار با مشتری صحبت کنید. 

8-کارشناسی فایل: از ملک مورد نظر بازدید کنید. بررسی وضعیت ظاهری، موقعیت مکانی، سال ساخت و امکانات ملک وظیفه شماست.

اگر درباره فنون مشاور املاک حرفه‌ای کنجکاو شدید پیشنهاد می‌شود مقاله ویژگی ها و فنون هر مشاور املاک خوب و موفق را بخوانید. در ادامه مهم ترین اصولی که شما را به یک مشاور املاک حرفه ای تبدیل می‌کند را شرح می‌دهیم.

1- فن بیان مشاور املاک

شاید شما هم شنیده باشید که کار مشاور املاک ، سود بسیار خوبی دارد؛ پس نیازی به شک و تردید نیست. و این آموزش را هر چه زودتر آغاز کنید. برای شروع فن بیان را بهتان پیشنهاد می‌دهیم. 

حتما دیدید که مشاورین املاک از فن بیان بسیار خوبی برخوردار هستند و در این شغل، خوش صحبت بودن بسیار مهمه. باید روی اصطلاحات و جمله بندی‌های خودتون کار کنید تا بتوانید مشتری رو به خوبی متقاعد کنید. احترام گذاشتن به مشتری یکی از راه‌های موفقیت در شغل املاک است، پس فراموش نکنید با احترام فراوان و حفظ وقار با مشتری صحبت کنید. 

 2- خوشرویی مشاور املاک

اگر اعصابتان از هر جایی مشغول و آشفته است نباید با مشتری، با صورتی عبوس و عصبانی وارد مذاکره شید. همیشه به یاد داشته باشین لبخند زدن یکی از بهترین روش‌ها برای به دست آوردن دل مشتری‌ است. اگر بتوانید اعتماد آن‌ها رو جلب کنید، کار راحتی در پیش خواهید داشت و زودتر میتوانید به هدفتان برسید.

3- ارتباطات عمومی مشاور املاک

یک مشاور املاک موفق باید بتواند ارتباط عمومی خوبی با مشتریان خود برقرار کند. یکی از اصل‌ها در ارتباط عمومی، تایید حرف مشتریان شماست. برای مثال اگه فایلی رو به آن‌ها نشان دادید و مورد پسندشان واقع نشد، باید قبول کنید و خیلی سریع موردی بهتر رو به آن‌ها پیشنهاد دهید. 

با این کار فرصتی دوباره پیدا میکنین که کیس جدیدی رو معرفی کنین. با این کار این شانس رو دارین که مورد بعدی رو به اون‌ها بفروشین.

4- شناخت نیاز مشتری‌ها

اهمیت دادن به مشتری، شرط اول کار شماست. اگه قصد دارید در این کار موفق شوید، باید حتما نیاز مشتریان خود را رصد کنید و بهشون اهمیت بدید. برای مثال، اگه مشتری از شما ملکی که دارای آسانسور، پارکینگ و امکانات این چنینی است را درخواست میکند، شما نباید نمونه‌ی دیگری رو که صرفا به نفع و سود شماست، پیشنهاد کنید. 

باید مطابق نیاز آن‌ها پیش برید تا به کار و تخصص‌ شما، ایمان آورند. در کل، مشتری‌گرایی به معنی این است که شما باید به نفع مشتری قدم بردارید تا آن‌ها هم شما رو ببینند و بتوانند به کارتان اعتماد کنند. پس به جای اینکه بخواهید نمونه‌ها و موارد ملکی‌ خود را به مشتریان، به اصطلاح قالب کنید؛ باید از آن‌ها بپرسید که دقیقا چه نوع ملکی و با چه شرایطی میخواهند. اگر بتوانید مطابق با نیاز مشتریان خود پیش برید و زودتر برای رفع نیازشان دست به اقدام بزنید، مطمئن باشید که موفق شما حتمی است. 

5- جلب اعتماد مشتری توسط مشاور املاک

درسته که مشاور املاک بودن، شغلی بسیار پردرآمد است اما باید بدانید جلب اعتماد مشتری یکی از اصول مهم در کار شماست. متاسفانه شیادان زیادی در این راه پا گذاشتند و اعتماد مردم رو نسبت به این شغل تضعیف کردند، در نتیجه کار شما سخت‌تر هم می‌شود، چون باید اعتماد مشتری رو برای گران‌ترین خرید زندگی‌اش به دست بیارید. 

سعی کنید تا حد امکان، واقعیت‌ها را در مورد ملک‌ها و شرایطشان به مشتریان خود بگویید. مثلا اگه ملکی 5 سال ساخته به مشتری نگید نوسازه؛ چون اگه بعدا متوجه شود، نظرشان در مورد تمام افرادی که در این زمینه فعالیت دارند، تغییر می‌کند. پس صداقت را چاشنی کارتان کنید تا بتوانید هر روز موفق‌تر شوید.

نکات آموزش مشاور املاک حرفه ای

همانطور که می‌دانید در شغل املاک نیاز به سرمایه ندارید ولی اگر تمام تلاش خود را روی اینکار بگذارید می‌توانید به درآمد خوبی برسید و برای اینکه در زمینه املاک حرفه‌ای شوید نیاز دارید تا یک سری نکات آموزشی را بدانید. در ادامه لیستی از مهم ترین نکات آموزشی که باید بدانید ذکر می‌شود.

1- مهم ترین نکته ای که مشاورین املاک در آموزش خود باید به آن توجه کنند تلاش برای بدست آوردن اعتبار است.

2- از افرادی که سابقه بیشتری دارند راهنمایی و مشورت بگیرید.

3- این موضوع را فراموش نکنید که داشتن اعتماد به نفس بالا و پر انژی بودن در حوزه املاک زمینه موفقیت شما را فراهم می‌کند.

4- از عضویت و فعالیت در شبکه‌های مجازی غافل نشوید. با عضویت و فعالیت در این پلتفرم‌ها، سعی کنید مزایا و معایای شغل تان را با صداقت کامل به مخاطب خود نشان دهید تا بتوانید در این زمینه به پیشرفت قابل قبولی برسید.

5- مهم ترین نکته‌ای که در این بخش باید به آن توجه کنید، توانایی قانع کردن مشتریان است. قطعا می‌دانید مشاور املاک موفق کسی است که به مشتریان خود در زمینه‌های مختلف کمک کند و علاوه بر احترام به مخاطب، باید بتواند در بخش های مختلف مشتری خود را قانع کند. زمانی که شما پرسونا شناسی مخاطب داشته باشید به یک مشاور املاک حرفه ای تبدیل می‌شوید. برای درک بهتر این موضوع می‌توانید کتاب آموزش مشاور املاک به شیوه شزوما را مطالعه کنید.

ممکن است برایتان سوال شده باشد که مشاورین املاک چه وظایفی دارند؟ در بخش بعدی مقاله به این موضوع می‌پردازیم.

وظایف مشاورین املاک

ابتدا لازم است بدانید که نقش مشاورین با توجه به نوع مشتری تغییر می‌کند. برای مثال یک سری از مشاورین در پروژه های ساخت وساز املاک، قبل از اینکه زمین ساخت ملک خریداری شود استخدام می‌شوند، در حقیقت در اینگونه معاملات وظیفه مشاور املاک تایید قابلیت سرمایه گذاری ملک می‌باشد. مشاور املاک وظایف گسترده ای دارد که به شرح زیر است:

• جمع آوری اطلاعات، تحقیقات در بازار املاک و مستغلات برای کشف ترندهای روز
• جمع آوری داده‌های ملکی به منظور توصیه به مشتریان
• برقراری ارتباط با مشتریان در مورد وضعیت پیشرفت پروژه های ملکی و پاسخ دادن به سوالات آنها در رابطه با با فرآیند خرید و فروش
• انجام تحلیل مقایسه ای بازار برای تعیین ارزش املاک برای فروش
• برقراری ارتباط با مشتریان در مورد خرید یا فروش املاک و مستغلات
• ارائه خدمات حقوقی به مشتریان در معاملات ملکی
• ارائه اطلاعات به مشتریان در مورد نرخ وام مسکن، ارزش خانه، هزینه های بسته شدن قرارداد و سایر جزئیات مربوط به خرید یا فروش خانه
• بررسی پیشنهادات ارائه شده توسط خریداران بالقوه و توصیه پیشنهادهای متقابل به مشتری

در ادامه قصد داریم شرایط اخذ مجوز برای بازگشایی دفتر املاک را برایتان شرح دهیم.

شرایط و مدارک لازم برای اخذ مجوز دفاتر املاک

بد نیست بدانید مجوز آژانس املاک یا جواز کسب، توسط اتحادیه مشاوران املاک، پلیس اماکن و مجامع امور صنفی، تولیدی و توزیعی وزارت بازرگاني صادر می‌شود. برای درخواست مجوز دفتر املاک ابتدا باید درخواست خود را ارائه دهید و سپس مدارکی مورد نیاز را آماده کنید. این مدارک شامل:

• اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه
• اصل و کپی کارت ملی ( پشت‌‌و رو کپی شود)
• اصل و کپی گذرنامه، پروانه کار و اقامت معتبر (ویژه اتباع خارجی)
• ارائه کد پستی و تأییدیه آن از سوی اداره پست منطقه
• کپی مدرک تحصیلی
• 12 قطعه عکس پرسنلی 4*3
• واریزِ مبلغ 3 هزار تومان به‌حساب خزانه کشور و ارائه فیش واریزی
• گواهی عدم اعتیاد به مواد مخدر و سوء پیشینه مشاور
• تاییدیه اداره نظارت بر اماکن نیروی انتظامی در خصوص صلاحیت فرد متقاضی و ملک تعیین‌شده
• ارائه گواهی معتبر از موسسات آموزشی معتبر جهت تایید گذراندن دوره‌های آموزشی
• گواهی اداره امور مالیاتی مبنی بر تشکیل پرونده یا پرداخت یا ترتیب پرداخت بدهی مالیات قطعی‌شده
• اختصاص کد شناسه ده‌رقمی و الصاق آن به پروانه کسب
• اختصاص برچسب شناسه صنفی مطابق با کد ده‌رقم

برای درخواست مجوز، باید حداکثر در عرض سه ماه، این مدارک را در سامانه نوین اصناف بارگذاری کنید. در این سامانه می‌توانید وضعیت درخواست و بررسی مدارک خود را پیگیری کنید.

در حال حاضر، هیئت عالی نظارت بر سازمان‌های صنفی کشور، شرایط زیر را برای اخذ مجوز قرار داده است:

• سن مشاور باید حداقل 18 سال باشد
• حداقل مدرک مورد نیاز برای اخذ مجوز، دیپلم است.
• متاهل بودن متقاضی الزامی است.
• نداشتن ممنوعیت از سازمان نظام وظیفه
• گذراندن دوره های آموزشی مرتبط و داشتن مدارک معتبر پایان دوره
• متقاضی پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور داشته باشد
• نام واحد صنفی متقاضی باید برای عموم مردم مشخص باشد.

به طور کلی شرایط اخذ مجوز برای آقایان و خانم‌ها یکسان می‌باشد تنها تفاوتی که بین این دو وجود دارد این است که خانم‌ها باید یک مباشر آقا نیز به اتحادیه معرفی کنند.

توجه داشته باشید جواز کسب به صورت موقت(یک‌ساله) و دائم( به مدت 5 سال) می‌تواند اعتبار داشته باشد. مجهز بودن به سیستم رایانه‌ای جزئی از امتیازات آژانس‌های املاک درجه ‌یک محسوب می‌شود.

هزینه اخذ مجوز دفاتر املاک

توجه به هزینه‌های مربوط به اخذ مجوز یکی از مهم ترین مواردی است که باید به آن توجه کنید. این مبلغ شامل انواع هزینه‌ها، مانند حق عضویت در اتحادیه مشاورین املاک، هزینه آموزش و ... است. هزینه دریافت مجوز از 500 هزارتومان تا 2,000,000میلیون تومان متغیر است و با توجه به واحد صنفی فرد تعیین می‌گردد.

توجه داشته باشید پرداخت مبالغ بالا برای اخذ مجوز املاک ضروری است و عدم واریز مبالغ بالا، به معنی انصراف از دریافت مجوز تاسیس مشاور املاک محسوب می‌شود.

آینده شغل مشاور املاک

از آنجا که کارگزاران املاک به مشتریان خود کمک می‌کنند تا خانه‌هایشان را قیمت گذاری کنند، لیستی از املاکی که برای فروش است را به خریداران ارائه می‌دهند و مشاوره‌های دقیق و اصولی برای خرید یا فروش املاک به مشتریان خود می‌دهند، بعید بنظر می‌رسد آینده شغل مشاور املاک در خطر از بین رفتن باشد. این شغل جزئی ازبهترین مشاغل در دنیا است که با کمترین هزینه، میتوان درآمد بسیاری کسب کرد.

کمیسیون مشاور املاک

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که همواره دغدغه مشاوران املاک و مردم عادی می‌باشد، مقدار کمیسیون املاک است. کمیسیون یا حق‌الزحمه، به معنی دریافت مبلغی پس از انجام خرید و فروش ملک است که به مشاور املاک تعلق می‌گیرد. این کارمزد توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک تعیین می‌گردد. برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه کمیسیون دریافتی مشاورین املاک می‌توانید به مقاله محاسبه حق کمیسیون املاک در 1402 مراجعه کنید.

نکاتی که در هنگام فروش ملک باید به آن توجه کنید

اگه قصد دارید ملکی را بفروشید، باید به چند نکته‌ی مهم توجه کنید.

1- باید ملک مورد نظرتان را در فضای مجازی به اشتراک بذارید و تمام نکات قوت ملک را در توضیحات آن بنویسید. از این طریق، ملک شما بازدید بیشتری دریافت می‌کند و خیلی سریع‌تر به فروش می‌رسد.

2- ملک مورد نظر را در اولویت قرار دهید و سعی کنید آن را به اکثر مشتریان خود پیشنهاد دهید.

3- راه حل دیگه آن است که قیمت ملک رو پایین تر بگذارید و در تبلیغات‌تان هم، ذکر کنید که این ملک زیر قیمت منطقه، به فروش می‌رسد.

ترفندی برای فروش ملک در کمترین زمان

شما باید به عنوان یک مشاور املاک، تمام آنچه را که یک مشتری می‌خواهد، با توجه به ملک‌هایی که برای اجاره، رهن و یا فروش دارید، در نظر بگیرید. 

اگه مشتری‌های شما به دنبال یک واحد آپارتمان در طبقه‌ی سوم با آسانسور هستند اما توانایی پرداخت اجاره‌ی آن را ندارند، شما می‌توانید یک آپارتمان دیگر که تا حدودی مشابه خانه قبلی است، در طبقه سوم اما این بار بدون اسانسور و با کمی اختلاف قیمت را به آن‌ها پیشنهاد دهید. این کار باعث می‌شود تا در کمترین زمان قراردادتان را ببندید و به نوعی، شما و مشتری به خواسته‌ی خود می‌رسید .

آشنایی با انوع مالیات بر مسکن

هر مشاور املاک باید با انواع مالیات‌های مسکن آشنا باشد تا بتواند به درستی، به مشتریان خود مشاوره دهد و آن‌ها را از سردرگمی نجات دهد. برای مثال، مالیاتی که بعد از یکسال باید پرداخت شود؛ این مالیات شامل معاملاتی است که مالک پس از گذشت یک سال از خرید، نسبت به فروش ملک اقدام می‌کند. در این صورت مالیات 25 درصدی، به مابه‌التفاوت قیمت این ملک در زمان خرید و فروش تعلق می‌گیرد.

یعنی اگر ارزش این ملک در زمان خرید یک میلیارد تومان باشد و قیمت آن پس از یک سال به یک میلیارد و 200 میلیون تومان برسد، مالیات 25 درصدی در حدود 200 میلیون تومان به آن تعلق می‌گیرد. در ادامه انواع مالیات مسکن را برایتان شرح می‌دهیم.

1- مالیات بر اجاره املاک مسکونی

منظور از مالیات بر اجاره‌ی املاک مسکونی و مالیات اجاره‌ی دست اول، مالیاتی است که جزو مالیات بر اجاره‌ی املاک مسکونی است و به درآمدهای به دست آمده توسط شخص حقیقی و حقوقی، از بابت اجاره املاک و مستغلات آن تعلق می‌گیرد.

2- مالیات بر مستغلات خالی 

زمانی که شما ملک رو به مستأجر اجاره دهید، در واقع انگار به مدت زمان یک سال، مالک ملک شما شخص دیگری خواهد بود. در صورتی که مستاجر شما هم، ملک رو به کسی دیگری اجاره دهد و واگذار کند، مشمول پرداخت مالیات اجاره‌ی دست دوم می‌شود. در این صورت، در واقع موجر مالک نیست و فقط باید مالیات اجاره‌ی دست دوم را بپردازد.

3- مالیات بر نقل و انتقال املاک 

مالیات فروش ملک، بر حسب درآمدی که از فروش واحد به دست می‌آید، به سه بخش کمتر از 50 میلیون تومان، بین 50 تا صد میلیون تومان و بیش از 100 میلیون تومان تقسیم می‌شود.

آشنایی با انواع سند ملکی

لازم است قبل از اقدام برای هر نوع معامله ملکی با انواع اسناد ملکی آشنایی کامل داشته باشید. در ابتدا لازم با ماهیت سند ملکی را بدانید.  برای درک بهتر این موضوع با ما همراه شوید.

سند ملکی چیست؟

سند ملکی، توافق‌نامه‌ای برای خرید و فروش خانه است که اموال و شرایط توافق شده میان خریدار و فروشنده، از جمله مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته می‌شود. این سند، حتما باید در اداره‌ی ثبت اسناد و یا دفترخانه‌ی اسناد رسمی و یا مامورانی که طبق قانون صلاحیت دارند، تنظیم شود.

شما به عنوان یک مشاور املاک، باید آشنایی کامل با انواع سند ملکی همچون سند منگوله دار، بنچاق، قولنامه‌ای و… را داشته باشید؛ در ادامه انواع اسناد ملکی را شرح می‌دهیم:

1- سند منگوله‌دار

سند منگوله‌دار همان‌طور که از اسمش حدس زده می‌شود، سندی است پلمب شده با سرب که این پلمپ سربی به شکل یک منگوله از یک تکه نخ، آویزان هست. جالب است بدانید دلیل پلمپ کردن این سند، حفظ صحت و اعتبارآن محسوب می‌شود و بر همین اساس سند منگوله دار یک سند قطعی و بسیار با اعتبار برای اثبات مالکیت اشخاص است. این سند به صورت دست‌نویس و در یک دفترچه با تعداد زیادی برگه تنظیم می‌شود.

2- بنچاق

معنای بنچاق در دو دوره‌ی زمانی قبل و بعد از اجرای قانون ثبت متفاوت است. در گذشته، بنچاق سندی عادی بود که قبل از تصویب قانون ثبت نوشته می‌شد. بنچاق رو کاتبین و اشخاص باسواد می‌نوشتند و معتمدین و علمای دینی آن را مهر و امضا می‌کردند. بد نیست بدانید در گذشته اشخاص برای اثبات مالکیت ملک خود  از بنچاق استفاده می‌کردند. 

اما بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق سندی است که دفتر اسناد رسمی، بعد از نقل و انتقال ملک آن را تنظیم می‌کنند و تمامی جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک، از جمله شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره رو شامل می‌شود. موارد ذکر شده در بنچاق، در دفترچه مالکیت وجود ندارد؛ بنابراین، برای اینکه به مشخصات ملک دسترسی داشته باشید لازم است قبل از انجام هر معامله‌ای، سند بنچاق ملک را مطالعه کنید.

3- سند قولنامه‌ای

قولنامه، نامه یا سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می‌شود. در واقع، قولنامه هم یک نوع قرارداد است که به آن پیش قرارداد یا وعده‌ی قرارداد هم گفته می‌شود و برای طرفینی است که قصد دارند با هم وارد معامله شوند. آن‌ها به هم متعهد می‌شوند که در زمان مشخصی به تعهدشان یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند. باید گفت قولنامه هنوز هم، برای خیلی از ملک‌ها نوشته می‌شود.

آشنایی با قوانین شهرداری در ارتباط با ساخت و سازها 

یک مشاور املاک وقتی میخواهد زمینی را به یک مشتری بفروشد، قبل از اون باید نکاتی که هنگام ساخت ملک، مشتری باهاش روبرو میشه را بازگو کند؛ قوانینی مثل:

• گرفتن پروانه ساخت 
• مقررات پارکینگ 
• تغییر کاربری و... 
• شیوه کارشناسی و قیمت گذاری‌های املاک 

قطعا مشتری در قدم اول به دنبال مشاور املاکی میگردد که قیمت‌های منصفانه‌ای داشته باشد. کارشناسی و ارزیابی قیمت معاملات روز املاک مسکونی، تجاری، سرقفلی، اداری، صنعتی و… در هر بخش، چه خصوصی و چه دولتی، توسط کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مربوط و با توجه به قیمت‌های واقعی، عادلانه و به روز صورت گیرد.

نحوه‌ی قیمت‌گذاری و کارشناسی املاک، با توجه به پارامترهای تاثیرگذار و متعدد، از قبیل ارزش روز املاک منطقه، شرایط و کاربری فعلی ملک، مساحت اعلام شده در سند مالکیت، هندسه و ابعاد، عرض گذر و معابر دسترسی، میزان نورگیری و جهت دریافت نور، طبقه استقرار ملک، امکانات و تجهیزات ساختمان و قدرالسهم از عرصه یا زمین ملک بستگی دارد.

از عوامل موثر دیگه بر قیمت‌گذاری ملک، موقعیت محلی و دسترسی ملک، نوع مصالح استفاده شده، عمر بنا، تعداد واحدها در ساختمان، تعداد طبقات، کیفیت مشاعات، مقطع زمانی بازار املاک، نحوه پرداخت ثمن و معاملات صورت گرفته است. البته که در هر ملک با وجود تمام این موارد مهم، تنها چند شاخص، روی قیمت ملک تاثیرگذار است. 

آشنایی با قوانین تسهیلات بانکی

تصور کنین شما ملکی رو به مشتری نشان می‌دهید و موردپسند مشتری هم قرار می‌گیرد، اما مسئله‌ای که هست، این‌که بودجه‌ی آن‌ها برای خرید این ملک کافی نیست در این صورت شما می‌توانید با پیشنهاد گرفتن وام و توضیح شرایط، ملک را به فروش برسونید. دونستن این نکته، هم ممکن است باعث فروش شود و هم نشان از کاربلدی شماست. 

برخی از ملک‌ها هستند که به صورت وام‌دار ارائه می‌شوند. مثلا آپارتمانی 700 میلیون تومان، فی خورده و فروشنده قید می‌کند که 500 میلیون آن را به صورت نقد و مابقی را به صورت قسط یا وام دریافت می‌کند. البته باید بدانید که معمولا مبلغی هم به عنوان سود وام در نظر گرفته می‌شود. 

تکنیک‌های روانشناسی در رابطه با نحوه برخورد و جذب مشتریان

برای جذب مشتری در قدم اول باید بدانید، نیاز مشتری چطور ملکی است و ما چگونه می‌توانیم نیاز او را برطرف کنیم. شاید به این فکر کنید که مشتریان کسب کار شما زیاد هستند و بررسی رفتار تک تک مشتریان کار بسیار سخت و یا حتی غیر ممکنی است، ما برای حل این مشکل راه حلی داریم؛ در واقع فقط کافی است به رفتار مشتری‌ خود رجوع کنید و به کمک آن، راهکارها و تکنیک‌های اثبات شده برای جذب مشتری را بشناسید. 

یکی از تکنیک‌ها برچسب زدن به مشتری است نه به محصول. در بیشتر مواقع، ما شروع میکنیم به تعریف از ملک و توضیح درباره آن، در حالی که باید این کار رو با مشتری انجام داد،  زمانی که آدم‌ها احساس کنند که در یک گروه خاصی از افراد جامعه قرار دارند، حس خوشحالی و همکاری بیشتری را از خود بروز می‌دهند.

کمی سیاست به خرج بدید و با این‌گونه استراتژی‌های کاربردی، مشتریان‌ خود را برای خرید آماده کنید. البته که باید تمام اقشار جامعه رو درک کرد و نباید تنها به افرادی که وضع مالی بهتری دارند، توجه و رسیدگی شود. باید یاد بگیرید که انواع افراد جامعه رو، به یک چشم ببینید و به همون اندازه، به همه‌ی آن‌ها احترام بذارین.

 

 

کلام آخر

در این مقاله تمامی مواردی که برای تبدیل شدن به مشاور املاک حرفه‌ای به آن نیاز دارید شرح داده شد و پیشنهاد می‌شود اگر قصد تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه ای را دارید این مقاله از 2نبش را به دقت مطالعه کنید. در صورت هرگونه سوال در قسمت نظرات پرسش خود را مطرح کنید.