افزایش 40 درصدی قیمت خانه در تهران
در شرایطی که برخی سرمایه گذاران خرد، آپارتمان های خود را با قیمت های نامتعارف وارد بازار مسکن شب عید کرده اند، بررسی ها نشان میدهد گروهی از مالکان با استفاده از رونق مقطع کنونی و برای در امان بودن از رکود احتمالی سال آینده، واحدها را زیر قیمت میفروشند. به گزارش ایسنا، گروهی از مالکان در مناطق میانی و جنوبی تهران با عرضه املاک با نرخ های پایین تر از عرف منطقه ای، ضمن تجهیز خود به نقدینگی برای ساخت و ساز در سال آینده، قصد دارند خود را از مواجهه با رکود احتمالی 1399 برهانند. بررسی های میدانی حاکی از آن است که با وجود افزایش قیمت آپارتمان طی دو ماه اخیر در مناطق شمالی تهران، فروش واحدهای کوچک متراژ در مناطق پرتقاضای شهر تهران با قیمت های عرفی تثبیت شده طی 10 ماهه سال جاری یا حتی پایین تر از قیمت اردیبهشت ماه در حال انجام است.
واسطه های ملکی عنوان میکنند با توجه به تکمیل ظرفیت قیمتی در مناطق شمالی، سال جاری تورم ملک در مناطق جنوبی بیشتر از شمال تهران بوده است. نبض خرید و فروش نیز در واحدهای کوچک متراژ مناطق پرتقاضا بیشتر میزند. مشاوران املاک میگویند که اغلب معاملات از نوع تبدیل به احسن یا خانه اولی در مناطق 4 و 5 انجام میشود؛ هرچند غالب خرید و فروش ها در این مناطق نیز از نوع سرمایه گذاری است. از سوی دیگر به دلیل نگرانی از کسادی معاملات در سال آینده، فایل های زیر قیمت به تدریج وارد بازار میشود.
افزایش قیمت ملک در مناطق مختلف تهران
آمارها نشان میدهد طی یک سال منتهی به دی ماه 1398 در 11 منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نرخ رشد قیمت مسکن، بالاتر از دیگر مناطق تهران بوده و بالاترین نرخ رشد سالیانه در دی ماه ۱۳۹۸ با ۶۹ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته و بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتیب دارای رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالیانه بوده اند. این در حالی است که افزایش قیمت در کل شهر تهران ۴۰ درصد گزارش شده است. با این حال در محدوده جنوبی تهران به جز مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تعداد معاملات در دیگر مناطق چندان بالا نیست. در نیمه شمالی نیز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بیشترین تعداد معاملات انجام میشود. سه منطقه ۵، ۲ و ۴ پیشتاز تعداد معاملات در تهران هستند. لذا آمار گویای آن است که با وجود جهش ۲۹ درصدی قیمت در دو ماه گذشته در منطقه ۱ خرید و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ انجام میشود که دفاتر املاک عنوان میکنند طی دو ماه اخیر از تورم های سنگین در این مناطق خبری نبوده است.
با وجود آن که برخی سرمایه گذاران خرد، آپارتمان های خود را با قیمت های نامتعارف وارد بازار شب عید کرده اند. گزارش های میدانی نشان میدهد گروهی از سازندگان ضمن نگه داشتن بخشی از واحدهای خود به منظور حفظ ارزش دارایی در برابر تورم آتی، بخش دیگری از واحدهای خود را برای دستیابی به نقدینگی با نرخ های پایین تر از عرف منطقه ای عرضه کرده اند که اغلب توسط سفته بازان خریداری میشود.
میانگین قیمت مسکن در دی ماه ۱۳۹۸ در سه منطقه محبوب شهر تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ به ترتیب ۱۶، ۱۴.۸ و ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. البته نرخ های پیشنهادی در آگهی ها و فایل های موجود در دفاتر املاک، بالاتر از این ارقام ارائه میشود که گاها تا چند ماه بدون خریدار میماند. در تهرانپارس شرقی یک آپارتمان ۷۵ متری چهار سال ساخت فول امکانات رو به آفتاب در بلوار پروین، متری ۱۳ میلیون تومان قیمت گذاری شده که با سطح قیمت های معمول در منطقه تقریبا همخوانی دارد. قیمت هر متر مربع از یک آپارتمان ۸۵ متری نوساز با امکانات کامل در محله جنت آباد نیز ۱۸ میلیون تومان تعیین شده است. در سعادت آباد یک واحد ۷۶ متری ۱۸ ساله فول امکانات نورگیر، متری ۲۰ میلیون تومان به فروش میرسد.
تورم و افزایش قیمت ملک در تهران
دی ماه امسال در حالی رشد سالیانه مسکن در تهران به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان میدهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر این که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه های آذر و دی بوده ایم. به نظر میرسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم میکند. هر چند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق میتواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است.
خرید خانه در اطراف تهران
یکی از فعالان مجازی بازار ملک درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شب عید به ایسنا گفت: معاملات بیشتر شده و مشاوران اکثرا ساعات روز در اتاق قرارداد هستند. البته سال هاست که خرید و فروش مسکن از نوع سرمایه گذاری یا تبدیل به احسن است. تقاضای مصرفی هم با هدف خرید خانه بزرگتر یا سن بنای کمتر صورت میگیرد که آن هم با هدف حفظ ارزش پول انجام میشود. معمولا این طور است که سرمایه گذاران ابتدا در مقطعی پول را به دلار، بعد به بورس و سپس به ملک تبدیل میکنند؛ بنابراین میتوان گفت معاملات از طرف تقاضای مصرفی نیست. یک زوج جوان اگر ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان فراهم کند نمیتواند در مناطق میانی تهران خانه بخرد. یا باید در جنوب شهر، خانه ای بی کیفیت خریداری کند یا به شهرهای اطراف برود. الان بازار شهرهای دور و بر بهتر از تهران است و حتی در مواقعی درصد افزایش قیمت آن جا از تهران بیشتر شده است.
ارزش گذاری قیمت ملک
وی افزود: در بعضی مناطق تهران که متراژ کوچک است دلالی زیاد شده و یک واحد چند دست میچرخد که منجر به افزایش قیمت نهایی شده که از ظرفیت متقاضیان واقعی خارج است و به همین دلیل، دلالی در تهران به اندازه اطراف جواب نمیدهد. در مناطق شمال تهران هم که واحدها بالای ۸۰ متر است و اصلا مردم توانی برای خرید ندارند. الان در پردیس یا هشتگرد، حضور دلالان خیلی بیشتر از تهران است. یک مشاور املاک در شهرهای حاشیه ای بر روی یک خانه تقریبا ۲۰ میلیون تومان سود میبرد. در پردیس، بدون واسطه هیچ اتفاقی در بازار مسکن رخ نمیدهد. یعنی به طور مستقیم هیچ خرید و فروشی انجام نمی‌شود. دولت به راحتی میتواند جلوی این را بگیرد. اگر خرید و فروش ها از یک فقره بیشتر شد به خانه مالیات وضع کند. ملک نیز باید ارزش گذاری شود اما هیچ سازمان یا ارگانی نداریم که به ارزش گذاری ملک بپردازد. اگر متریال، قیمت زمین، هزینه ساخت را محاسبه کنند به راحتی قیمت خانه تعیین میشود. اگر صاحب ملک بگوید با این رقم نمیفروشم مالیات برای واحد خالی ببندند. بعد یا مجبور میشود بفروشد یا اجاره بدهد که باعث کاهش قیمت ها میشود.
این فعال بازار املاک در پاسخ به این سوال که آیا قیمت ها در دو ماه اخیر تغییر کرده یا خیر، گفت: متوجه افزایش قیمت نشدیم. بیشتر مالکانی که خانه های خود را برای فروش به ما میسپارند قیمت را تغییر نداده اند. اوایل سال این اتفاق می افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده و بسیار کمتر از این رقم بوده است. ما هر روز با مالکان تماس میگیریم ولی به ندرت پیش می آید که مالک قیمت را افزایش دهد.
متوسط قیمت مسکن در تهران
به گزارش ایسنا، در دی ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان میدهد. در این ماه همچنین تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت.
