نحوۀ قیمت‌گذاری ملک

یکی از مواردی که افراد در ارتباط با فروش و یا اجاره خانه خود باید باید آگاه باشند، بحث قیمت گذاری درست ملک می باشد که اگر نسبت به آن مسائل آگاهی درستی نداشته باشند، باعث سردرگمی می شوند. و ممکن است در هنگام فروش قیمت های نامناسبی به خریداران پیشنهاد شود.

پس نیاز است که فروشنده نسبت به قیمت های کارشناسی شده آگاه باشد، تا بهترین قیمت ممکن را برای ملک خود بدهد.

در این مقاله سعی میکنیم شما را به کامل ترین نحو نسبت به این مسائل آگاه کنیم تا بهترین قیمت را برای فروش یا اجاره ملک خود در نظر بگیرید.

نحوۀ محاسبه قیمت کارشناسی ملک

بعضی ها در این تصورند که قیمت گذاری ملک کامل دست خودشان میباشد و هر قیمتی که مد نظرشون میباشد، بر روی ملک خود می گذارند. ولی هر چقدر هم که ملک شما نورگیر بسیار مناسبی داشته باشد،نقشه مناسب و متریال مناسبی داشته باشد باز هم فراتر از سقف مشخص شده حق قیمت گذاری ندارید.

بنابراین مشاور املاک باید تمامی عوامل موثر بر قیمت ملک را شناسایی کرده و همه ی موارد را در قیمت‌گذاری لحاظ کند.

عواملی که بر قیمت ملک موثر اند.

1_موقعیت ملک.

برای موقعیت مکانی ملک مواردی که خیلی در قیمت تاثیر داره می توان به موارد زیر اشاره کرد.

1.1_مدارس اطراف ملک و کیفیت درسی و مدارس. 

1.2_نزدیک بودن ملک به مکان های شغلی افراد که اکثریت اشتغال می باشد.

1.3_نزدیک بودن به مراکز اجتماعی،خرید و تفریحی میتواند امتیاز مثبتی باشد که بر قیمت ملک تاثیر مثبتی بگذارد.

۲.ملک بدون تعمیر و آماده:

اکثر خریداران ملک و یا خانه ترجیح می دهند ملکی را خریداری کنند که بی خرج و هزینه باشد .

به عنوان مثال خانه ای که دارای کمد دیواری و کابینت های مدرن است، و یا دارای امکانات سرمایشی و گرمایشی پیشرفته است را نسبت به خانه ای که فاقد این امکانات است ترجیح می دهند.

چون ملکی که دارای هزینه های تعمیر و یا ارتقا است، به طبع یک هزینه مازادی روی دوش خریدار می افتد. و خود خریدار ملک بعد از خرید خانه اش موظف است این تغییرات را اعمال کند.

۳.تعداد اتاق خواب ها:

یکی دیگر از عوامل موثر قیمت گذاری ملک ، تعداد اتاق خواب است. هر چه تعداد اتاق خواب ها بیشتر باشد بر روی قیمت ملک تاثیر بهتری دارد.

و موارد دیگر که بر روی قیمت ملک تاثیر مثبت دارد.

عوامل موثر داخل واحد در کارشناسی قیمت ملک

همانطور که گفتیم مسائلی مثل نقشه و متریال هرچقدر خوب باشد، باز هم باعث نمیشود تا با دست باز قیمت گذاری کنیم. و آنها جزو فاکتور هایی هستند که روی قیمت گذاری کارشناسی شده اثر دارند که در نهایت خریدار باید ملک را از این نظر ها بپسندد.

قطعا اگر ملکی در یک محله خوب با مشاعات مطلوب و نورگیر مناسب داشته باشیم اما واحد خوش نقشه نباشد، خریدار میل و رغبت خود برای خرید این ملک را از دست می‌دهد. بنابراین تنها راه فروش این ملک مانور روی قیمت آن است.

مواردی مثل جنس متریالی که در کف ملک استفاده شده، جنس شیرآلات، کابینت و… نیز می‌توانند جزو عوامل مثبت یا منفی در کارشناسی قیمت ملک به حساب آیند.

وقتی تمام فاکتورهای مربوط به محله ملک، مشاعات و داخل واحد (که می‌تواند بیش از ده‌ها مورد باشد) را بررسی کردید، باید مبنایی برای تعیین قیمت ملک داشته باشید تا با توجه به آن مبنا، قیمت ملک را مشخص کنید.

مبنای قیمت گذاری ملک در روش اصولی کارشناسی قیمت ملک چیست؟

قیمت نوساز منطقه قیمت اولیه برای قیمت گذاری روی ملک می باشد سپس مسائلی که راجبش صحبت کردیم و فاکتور های دیگری که وجود دارد را بر روی قیمت ملک اعمال میکنیم تا قیمت نهایی ملک بدست آید.

البته باید به یک استثنا توجه داشته باشید. اگر آپارتمان شما کلنگی به حساب آید، دیگر نمی‌توان از قیمت نوساز منطقه برای قیمت گذاری استفاده کرد. اگر هم از این مبنا برای قیمت گذاری استفاده کنید قطعا به قیمتی می‌رسید که مالک حاضر نیست با آن قیمت روی ملک کار کنید.

در چنین مواردی باید از روش قدرالسهم برای محاسبه قیمت ملک استفاده کنید. معمولا ملک‌هایی که حدود ۲۲ – ۲۳ سال از عمر بنای آن‌ها می‌گذرد را با روش قدرالسهم قیمت گذاری می‌کنند. البته توجه داشته باشید که معیار اصلی در این خصوص این است که بنا چقدر قابل استفاده است.

قدرالسهم  چیست؟

به سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که روی آن بنا شده است گفته می شود. بنابراین هر چه مساحت بیشتر باشد قدرالسهم بیشتر خواهد بود. پس یکی از مسائلی میباشد که برای سرمایه گذاری بسیار مناسب است.

 لذا بایستی در زمان خرید روی آپارتمان هایی که زمین آنها وسعت بیشتری دارد سرمایه گذاری کرد چرا که میزان قدرالسهم بیشتری داشته و از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. به طوری که این مزیت به عنوان یکی از برتری های ملک به حساب آمده و ارزش بالاتری را برای آن رقم می زند.

نحوۀ قیمت گذاری ملک تجاری

یکی از مواردی که نیاز دارید بدونید بحث قیمت گذاری ملک تجاری میباشد مخصوصن برای افرادی که به دنبال خرید ملک تجاری هستند.

4 اقدام اولیه برای ارزیابی املاک تجاری چیست؟

1_تأیید صحت مشخصات ثبتی سند و اسناد مالکیت با موقعیت معرفی‌شده، مخصوصا برای املاکی که خارج از محدود شهری میباشد مهم تر است.

2_استعلام از شهرداری جهت کسب اطمینان از اینکه ملک معرفی‌شده در محدوده طرح‌های عمرانی نباشد.

3_ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری در عرصه و اعیان.

4_ارزیابی حق کسب و حق سرقفلی ملک.

عوامل مهم در ارزیابی عرصه املاک تجاری چیست؟

از عواملی که در قیمت‌گذاری املاک تجاری موثر هستند ارزش عرصه می‌باشد. که هرچه موقعیت و کیفیت بهتری داشته باشد اعیان چشم‌گیرتری را پدید می‌آورد. و اعیان با موقعیت عالی هم برای عرصه ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.

1_ارزیابی عرصه یکی از عوامل موثر در قیمت گذاری املاک تجاری میباشد. مواردی همچون موقعیت و کیفیت باعث بهتر شدن ملک تجاری از خیلی دیدگاه ها میشود.

2_اندازه و ابعاد ملک بررسی طول و عرض

3_احتمال تغییر کاربری

4_موقعیت منطقه ملک تجاری که ایا در محدوده شهری میباشد یا خارج از محدوده

عوامل مهم در ارزیابی اعیان املاک تجاری چیست؟

هزینه‌های ساخت بنا

هزینه های ساخت بنا شامل مواردی همچون هزینه های طراحی،نقشه برداری،نظارت،اجرا،مصالح و تجهیزات،تامین ماشین آلات و... میباشد که با بررسی این عوامل و بررسی نوساز یا کلنگی بودن ساختمان و امتیاز های مثبتی که ملک دارد هزینه اعیان ملک به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود.

هزینه‌های شهرداری:

 شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش‌آمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیون‌های مختلف، عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره میباشد.

نکات مهم در ارتباط با قیمت گذاری خانه

در شرایط مساوی، واحدهای جنوبی ۵% تا ۷% گرانتر از واحدهای شمالی می باشند .

قدرالسهم عرصه در آپارتمان های 2 تا 3 واحدی 5 الی 10% تاثیر مثبتی نسبت مجتمع هایی با واحد های بیشتر دارد.

بطور کلی در ساختمانهای بلند مرتبه نحوه قیمت گذاری قیمت ملک واقع در یک طبقه و همچنین واقع در طبقات بشرح زیر است:

قیمت گذاری قیمت ملک سمت جنوب شرقی ۰/۵ % نسبت به جنوب غربی بیشتر است

نحوه قیمت گذاری قیمت ملک واحدهای طبقات زیرین نسبت به هر طبقه فوقانی خود ۲ الی ۳ % تفاوت دارد 

در اکثر موارد ارزش هر متر مربع پارکینگ بین ۵۰% الی ۶۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود

بطور کلی ارزش هر مترمربع انباری بین ۳۵% تا ۵۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود .

واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند ارزش بیشتری بین ۵ تا ۱۰%نسبت به دیگر واحدها دارند

ارزش بالکنهای ۳طرف باز برابر ۵۰% و بالکنهای ۲ طرف باز برابر ۷۰% هر مترمربع آپارتمان می باشد

ارزش هر مترمربع انباری بین ۳۵% تا ۵۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته شود.

ارزش هر مترمربع تراسهای مسقف برابر ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان می باشد .

ارزش بالکنهای سه طرف باز برابر ۵۰% و بالکنهای دو طرف باز برابر ۷۰% هر مترمربع آپارتمان می باشد.

و موارد دیگری که در ارزش گذاری ملک تاثیر گذار میباشد.

سخن پایانی

قیمت ملک به عنوان گران‌ترین کالای مصرفی هر خانواده، از اهمیت زیادی برخوردار است. به همین دلیل، تسلط به نحوه کارشناسی قیمت ملک نه تنها یکی از تخصص‌های ضروری مشاورین املاک به حساب می‌آید، بلکه خریدار و فروشنده هم باید با این موضوع آشنایی داشته باشند.