سند تک برگ چیست و چه تفاوتی با سند شورایی دارد؟

وقتی که ملکی خریداری می‌شود، از آنجایی‌ که املاک هر شخصی سرمایه‌های ارزنده زندگی‌اش محسوب می‌شوند، مهمترین کاری که باید انجام شود این است که سند آن به نام شخص خریدار انتقال یابد. عملیات ثبت سند در دفتر اسناد رسمی انجام می‌گردد و تا زمانیکه این‌ کار انجام نشود، معامله کاملا به رسمیت شناخته نشده است. اگر با انواع سندهای ملکی آشنا باشید، حتما دیده‌اید که سندهای املاک قدیمی به شکل یک دفترچه چندین صفحه‌ای بودند که خیلی مطالب غیرضروری در داخل آن نوشته شده بود اما از بسیاری از مطالب مهم و امنیتی خبری نبود. این سندهای دفترچه‌ای به سند منگوله دار معروف بودند.

در چند سال اخیر، بنابه دلایل امنیتی و تدابیری که برای جلوگیری از جعل و سوء استفاده در نظر گرفته شده است، دولت تصمیم گرفت که سند تک برگ را جایگزین سندهای منگوله دار قدیمی نماید. برای این کار لازم بود که یکسری اقداماتی انجام شود که در این مقاله سعی داریم مطالب مفید و کاربردی را در خصوص اینکه سند تک برگ چیست و چه تفاوتی با سند شورایی دارد، و اینکه برای دریافت سند جدید و نحوه پیگیری اصالت آن چه راه هایی وجود دارد، ارائه نماییم.

سند تک برگ چیست و چه تفاوتی با سند شورایی دارد؟

در سال‌ها گذشته، سندهای مالکیت به شکل دفترچه‌ای و منگوله‌دار بودند که با یک تکه نخ و یک قطعه سرب پلمپ می‌شدند. اما در سال‌های اخیر به‌منظور افزایش امنیت و جلوگیری از هرگونه جعل و سوء استفاده، تصمیم گرفته شد که اسناد ملکی، تبدیل به سند مکانیزه تک برگ شوند که به دلیل وجود هولوگرام، امکان جعل آن کمتر بوده و ایرادات سند منگوله دار را ندارد. از جمله حذف یکسری اطلاعات اضافی مربوط به سابقه سند، کم کردن هزینه چاپ دفترچه و الحاق سرب و مشکلات نگهداری.

در دهه اخیر شاهد تبدیل اسناد ملکی قدیمی با سند تک برگ بوده ایم و تصمیم دولت بر این است که دیگر هیچ سند منگوله دار قدیمی وجود نداشته باشد و برای معامله تمامی املاک قدیمی، ابتدا باید سند آن را با سند تک برگ هولوگرام دار تعویض نمایند و سپس معامله انجام شود. در اینجا قبل از هر چیز لازم است که انواع سند را بشناسید.

انواع سندهای ملکی و هرآنچه لازم است بدانید!؟

اسناد ملکی رسمی

آنچه که طبق قانون تعریف می‌شود، این است که مطابق با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسناد ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک، یا دفاتر اسناد رسمی و در حضور مامورین رسمی باصلاحیت تنظیم شده باشد، سند رسمی است و به نوشته‌ای اطلاق می‌شود، که در مقام دفاع قابل استناد باشد. سند رسمی معتبرترین سندی است، که دارای ارزش حقوقی و قضائی بوده و با خیالی آسوده می‌توانید با در دست داشتن آن به خرید و فروش ملک بپردازید و در همه جای کشور، مورد تأیید می‌باشد. انواع اسناد ملکی رسمی عبارتند از: سند شش دانگ، سند منگوله دار، سند تک برگ، سند مشاع و ...

اسناد ملکی عادی

هر نوع سند دیگری غیر از اسناد ذکر شده در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند عادی نامیده می‌شود که اعتبارش همانند سند رسمی نیست و در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است. این نوع اسناد در شهرها و محله های کوچک و در بنگاه معاملات ملکی با حضور دو شاهد، طی قراردادی توسط شورای محل مهر و امضاء شده و به ثبت رسیده‌اند که به سند شورایی معروفند. البته همانطور که ذکر کردیم، این نوع اسناد متعلق به روستاها و شهرهای کوچک و کم جمعیت است و در شهرهای بزرگ کمتر دیده می‌شود.

سند ملکی شش‌دانگ

سند ملکی شش‌دانگ یک سند رسمی است و معتبرترین نوع اسناد ملکی بوده و به معنای مالکیت تام سند و در اختیار بودن کامل ملک برای یک نفر می‌باشد. پر واضح است که مشکلات و مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است.

سند ملکی منگوله‌دار

این نوع سند مربوط به املاک قدیمی بوده به شکل دفترچه است که با یک تکه سرب و ریسمان نخی پلمپ شده است. در سند منگوله‌دارعلاوه بر مشخصات ملک و مالک، یکسری اطلاعات اضافی دیگر مربوط به ملک درج شده است که چندان ضروری نیست. ایراد این سندهای منگوله دار قدیمی این است که ایمن نبوده و امکان جعل آنها به راحتی وجود دارد.

سند تک برگ

سند تک برگ همانطور که از نامش پیداست، دیگر دفترچه‌ای نبوده و تنها یک برگ است که بصورت کاملا مکانیزه و هولوگرام دار تهیه شده است و در نتیجه به آسانی قابل جعل نیست. مزیت سند تک برگ این است که تمامی مشخصات ملک و مالک بصورت کاملا الکترونیکی و خواناست، ضمنا نقشه دقیق ملک و موقعیت آن در مقیاس یک دوهزارم در پایین صفحه سند درج شده است. پس ازهر بار معامله، باید سند تک برگ به اداره ثبت تحویل و ابطال گردیده و سند تک برگ دیگری به نام خریدار جدید صادر شود.

بد نیست بدانید که جزییاتی که در سند تک‌برگ ذکر می‌شود شامل چیست که باعث برتری سند تک برگ نسبت به سندهای دفترچه‌ای شده است. در روی سند، شماره سریال قطعه و مساحت دقیق ملک، استان شهر و تاریخ صدور سند، پلاک‌های اصلی، فرعی، نوع کاربری، نام بخش و ناحیه، سال ساخت، آدرس و کد پستی، نقشه محل وقوع ملک و کروکی، شماره‌های دفتر الکترونیکی، سمت و طبقه، امکانات اختصاصی و مشاعی و اطلاعات مالک شامل شماره شناسنامه، کد ملی، محل صدور، تاریخ تولد و تابعیت وی درج شده است.

در صفحه پشتی سند در بالا شماره سریال و شماره اختصاصی و در کادر اول ملاحظات، حدود و مفروزات ملک بیان شده و در پایین کادر، نام و نام‌ خانوادگی رئیس ثبت اسناد و املاک، و مهر و امضاء درج شده و در انتها، این عبارت قید شده است : این سند مالکیت رسمی است و مطابق با ثبت دفتر املاک و بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت صادر، و در یک برگ تسلیم می‌شود.

سند ملکی مشاع

یکی از انواع اسناد رسمی، سند مشاع است. مشاع در لغت به معنی شریک بودن است و به اسنادی اطلاق می‌شود که به چند مالک تعلق داشته باشد یا چند نفر در آن ملک شریک باشند و هریک به تنهایی یک سند رسمی برای خود داشته باشند. خرید و فروش املاک مشاع مسائل و مشکلات خاص خود را دارد و کمی پیچیده‌‌تر است.

قبلا جدا کردن اسناد مشاع به راحتی امکان پذیر نبود و معمولا سند مشاعی در اختیار یک نفر بود و مالکان دیگر، چیزی در دست نداشتند اما با رواج سند تک برگ این مشکل حل شد و برای هریک از شرکا، به نسبت سهم او یک سند تک برگ مجزا صادر می‌شود. حتی اگر یکی ازمالکان نیم دانگ یا حتی یک دهم از ملک را سهیم باشد، سند مجزایی دریافت خواهند کرد و در سند تک برگ جدید برای او یک دهم سهم درنظر گرفته می‌شود.

سند شورایی 

سند شورایی یک نوع سند عادی است که رسمی نبوده و بیشتر در روستاها یا شهرهای کوچک کم جمعیت رواج دارد. بدین ترتیب که برای زمین‌ها و املاکی که سند شش‌دانگ رسمی ندارند، توسط شورای محل سندی تنظیم می‌شود و به امضاء چند شاهد می‌رسد و نهایتا رئیس شورای محل آن را امضا نموده، ممهور به مهر شورا می‌گردد. اما هیچگونه مستنداتی از آن ملک در دفتر اسناد رسمی موجود نیست. البته اگر مالک تمایل داشته باشد می‌تواند برای تبدیل سند شورایی به سند تک برگ، طی شرایطی خاص اقدام نماید.

چند نوع دیگر از سند های ملکی که باید در موردشان بدانید!

در اینجا بصورت خیلی مختصر شما را با سایر اسناد ملکی که ممکن است کمتر با آنها برخورد داشته باشید آشنا می‌کنیم :

سند ملکی مفروز یا افراز شده نوعی سند است که در نقطه مقابل سند مشاع است و هر یک از مالکان به تنهایی در آن سند مشاع سهیم بوده و برای خود سندی دارد که بتوانند در آن ملک ساخت و ساز کنند.

سند ملکی وقفی: سند سندی است که توسط صاحبان ملک وقف شده است و اداره‌ اوقاف می‌تواند آنرا ۹۹ ساله به دیگران اجاره دهد. و طبق قانون خرید و فروش اموال وقفی، بدون اجازه و هماهنگی اداره اوقاف ممنوع است.

سند ملکی المثنی: در زمانی صادر می‌شود که به دلایلی مانند سرقت یا حوادث غیرمترقبه مثل آتش سوزی و یا سیل، سند ملک مفقود شود و صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز، درخواست صدور سند المثنی نماید.

سند ملکی عرصه و اعیان: در شهرهای بزرگ برای آپارتمان‌هایی که عرصه و اعیان دارند صادر می شود که میزان سهم مالکین هر واحد برای عرصه یا زمین، بستگی به متراژ اعیان آن‌ها دارد.

سند ورثه‌ای: یکی دیگر از انواع سند می‌باشد که بعد از فوت مالک، اموالش به وراث می‌رسد و وراثان می‌توانند با ارائه مدارک از جمله گواهی انحصار وراثت به اداره ثبت، تقاضای صدور سند مالکیت به اندازه سهم‌الارث خود نمایند.

سند وکالتی: به سندی گفته می‌شود که فرشنده اصلی ملک حضور ندارد و شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل از سوی وی وکالت داشته باشند.

سند ملکی معارض: به سندی اطلاق می‌شود که برای یک ملک مشخص دو سند رسمی با دو نام و تاریخ متفاوت صادر شده باشد.

تفاوت سند تک برگ با سند شورایی چیست!؟

همان‌گونه که در مطالب اخیر یاد آور شدیم، سند تک برگ کاملا رسمی بوده و در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده است و در کلیه مراجع قانونی قابل استناد می‌باشد ولی سند شورائی سندی است که عادی نوشته شده است و ثبت رسمی نشده بلکه در روستاها و شهرهای کوچک که توسط شوراهای محلی اداره می‌شوند تنظیم شده و به امضاء چند نفر شاهد ممهور به مهر شورای محل گردیده و اطمینان به آن وابسته به شناخت طرفین معامله و تایید شورا می‌باشد.

البته نمی‌توان گفت که همیشه معامله یک ملک با سند شورایی دچار مشکلات و نواقص خواهد بود بلکه می‌توان با رعایت اصول و نکات حقوقی، معامله ای هوشمندانه، با اطمینان و مقرون به صرفه انجام داد. از جمله نکاتی که باید در هنگام  خرید و فروش ملک مورد توجه قرار داد این است که با استعلام از دهیاری محل یا جهاد کشاورزی از قرارگیری ملک درون بافت مسکونی اطمینان حاصل نموده و از وقفی نبودن زمین و بنا مطمئن شد.

با وجود معایبی که برای اسناد شورایی می‌توان برشمرد اما استفاده از سند شورائی، نسبت به سایر اسناد رسمی طرفداران خاص خود را دارد زیرا که به راحتی قابل انتقال بوده و کم هزینه‌تر می‌باشند و هزینه‌هایی از قبیل عوارض جانبی، مالیات، هزینه انتقال سند، کمیسیون بنگاه و ثبت قرارداد، کمتر از اسناد رسمی است.توصیه می‌شود که در صورت داشتن سند شورایی، برای افزایش اعتبار ملک خود، با در دست داشتن مدارک لازم و پرداخت هزینه، به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست تبدیل سند شورایی به سند تک برگ نمایید.

دریافت سند تک برگ چه مراحلی دارد

پس از بازدید خریدار از ملک و بررسی‌های انجام شده و پسندیدن ملک، قدم بعدی برای معامله و توافق‌های اولیه این است که در یک دفتر مشاور املاک قولنامه‌ای نوشته شود و به امضاء طرفین برسد تا تعهدی مبنی بر فروش و انتقال سند انجام گیرد. درنهایت با مراجعه به دفتر ثبت‌ اسناد رسمی، معامله انجام شده ثبت می‌گردد. حال مراحل برای راحتی و اطلاع شما مراحل دریافت سند تک برگ برای مالک جدید را بر می‌شماریم:

مراجعه به دفتر اسناد رسمی

استعلام سند قبلی

تسویه حساب با شهرداری

مراجعه به دارایی و پرداخت مالیات نقل و انتقال

انتقال سند در دفتر

مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک

ارائه سند مالکیت قبلی

پرداخت هزینه‌ ها و مدارک

مراجعه به باجه پست

تحویل سند تک برگ جدید توسط مامور پست پس از 20 روز

 

جمع بندی و نتیجه گیری:

گفتیم که عبارت سند یعنی هر نوشته‌ای كه در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد که در حال حاضر معتبرترین نوع سند در میان اسناد ملکی موجود، سند تک برگ شش‌دانگ می‌باشد. اما سندهای املاک قدیمی که بصورت دفترچه‌ای یا منگوله‌دار بودند از ایمنی بالایی برخوردار نبوده لذا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصمیم گرفت تا سند مالکیت املاک را به صورت تک برگی نموده و مالکان اسناد دفترچه‌ای می‌توانند برای تعویض سند خود و دریافت سند تک برگ اقدام نمایند.
نوع دیگر اسنادی که در این مقاله مورد بحث قرار دادیم اسناد عادی و غیررسمی شورایی هستند که معمولا در روستاها و شهرهای کم جمعیت که توسط اعضای شورای محل، ثبت و مورد معامله قرار می‌گیرد و با تایید شورا اعتبار دارد و به راحتی در دادگاه و مراجع قضایی قابل استناد نیست. اما به دلایلی مانند معامله آسان و کم هزینه بودن طرفدران خاص خود را دارد. از آنجایی که همیشه یکی از دغدغه‌های خریداران اطمینان از اصالت اسناد و مدارک ملک است، توصیه می‌شود که مالکان، حتی الامکان چگونگی تبدیل اسناد عادی و قدیمی را به سند تک برگ مورد بررسی قرار داده و اقدام به تعویض اسناد قدیمی خود نمایند تا در آینده با خیالی آسوده، بتوانند معاملاتی لذت بخش داشته باشند.