سرقفلی چیست( مهم ترین نکاتی که باید به آن توجه کنید)

در آگهی‌های رهن و اجاره اماکن تجاری ممکن است با عبارت سرقفلی مواجه شده باشید و برایتان سوال شده باشد که سرقفلی چیست؟ و چه تفاوتی با مالکیت قطعی ملک دارد؟ سرقفلی از مهم ترین مفاهیم حقوقی برای افرادی است که تصمیم به راه اندازی کسب و کار خود با خرید یا اجاره یک واحد مغازه را دارند. اگر شما در این شرایط قرار دارید یا میخواهید اطلاعات بیشتری درباره این موضوع کسب کنید این مقاله مخصوص شما تدوین شده است.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی چیست؟ سرقفلی حقی است که قانون به مستأجرین اماکن تجاری می‌دهد که به موجب آن مالک نمی‌تواند هیچ آسیبی به کسب‌وکار مستأجران خود برساند. به زبان ساده تر مثلا فرض کنید شما مغازه‌ای اجاره کردید و مالک قصد دارد پس از اتمام موعد قانونی قرارداد، شما را از ملک خود بیرون کند؛ اما ترک آن محل برای شما بسیار سخت است؛ زیرا موجب از دست‌دادن شماری از مشتریان شما می‌شود.

آیا تمام زحمتی که برای به‌دست آوردن شهرت و درآمد انجام دادید بیهوده بوده است؟ خیر، در اینجا به‌واسطه قانون «حق کسب و پیشه یا تجارت» که به شکل امروزی به قانون سرقفلی معروف است از تمام مستأجرین به طور ویژه حمایت می‌شود.

قانون حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

قانون حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجری است که مغازه یا ملک تجاری را اجاره می‌کند. لازم است بدانید به‌صورت قانونی تا زمان اتمام قرارداد مستأجراختیار ملک تجاری خود را دارد و مالک نمی‌تواند بعد از پایان‌یافتن مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه آن مکان کند، بلکه قرارداد اجاره می‌تواند به طور خودکار تمدید شود. قانون روابط موجر و مستأجر تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» در سال ۱۳۵۶ تدوین شده است.

تفاوت بین حق کسب و پیشه و سرقفلی

سرقفلی در واقع همان قانون حق کسب و پیشه یا تجارت در سال 1356 می‌باشد که یک سری تغییرات اساسی در سال 1376 بر روی آن اعمال شده است و به صورت امروزی از این قانون استفاده می‌شود. تفاوت بین حق کسب وپیشه با سرقفلی به این صورت است که در حق کسب وبیشه یا تجارت امکان تمدید قرارداد به طور خودکار وجود داشت، اما در سرقفلی به این صورت نیست و پس از پایان قرارداد با توجه به نظر مالک، مستأجر ملزم به تخلیه می باشد.

 

قانون سرقفلی ملک در سال 1402

قانون حق سرقفلی در سال 1402 تغییر خاصی نداشته است و بر اساس توافق میان موجر و مستأجر است؛ برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین می­کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.

حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری (ملک با سند تجاری) از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوت دارند؟

- بله، سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا: سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت می‌شود و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.

 

انواع سرقفلی از لحاظ قانون

سرقفلی به دو صورت مجازی و واقعی وجود دارد. برای اینکه تفاوت بین این دو را بدانید لازم است به ادامه مطلب توجه کنید.

1- سرقفلی واقعی(حق سرقفلی):

سرقفلی واقعی در واقع حقی است که در هنگام عقد قرارداد از طرف موجر به مستأجر ملک تجاری داده می‌شود و هیچ ارتباطی به نوع صنف ندارد. لازم است بدانید که در واقع مالک حق سرقفلی و امتیاز آن را در ازای دریافت مبلغی که مستأجر ملزم به پرداخت آن است، به او می‌فروشد. این حق اغلب زمانی به مستأجر داده می‌شود که  یک ملک تجاری یا مغازه برای اولین بار اجاره داده می ‌شود و هیچ سابقه کسب‌وکاری در آن وجود ندارد. این حق فقط مختص به محل کسب (محل تجاری) است.

نکته بسیار مهم که باید به آن توجه کنید این است که اگر مالک هنگام عقد قرارداد حق سرقفلی را به شما داده باشد و در ازای آن مبلغی پرداخت کرده باشید حتما در هنگام تخلیه ملک، مالک ارزش حق سرقفلی را باید به قیمت روز به شما پرداخت کند. جالب است بدانید مستأجر نیز می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید توجه کنید که در قرارداد اولیه حق انتقال آن از وی سلب نشده باشد.

2- سرقفلی مجازی( حق کسب و پیشه یا تجارت ):

سرقفلی مجازی در اصل همان حق کسب و پیشه یا تجارت است. در شرایطی که مستأجر در آن مکان به شهرت در کار خود رسیده باشد، مالک نمی‌تواند او را مجبور به تخلیه مغازه یا ملک تجاری کند مگر اینکه حق سرقفلی او را بپردازد. برخلاف سرقفلی واقعی، مبلغ حق سرقفلی مجازی بعد از پرداخت اجاره مشخص می‌شود. برای فهم بهتر این موضوع لازم است تفاوتهای میان سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی مشخص گردد.

تفاوت بین سرقفلی مجازی و سرقفلی حقیقی:

1- حق سرقفلی در هنگام انعقاد قرارداد اجاره به صاحب ملک داده می‌­شود. پس در واقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد در صورتی که برای حق کسب و پیشه این چنین نیست و پس از عقد قرارداد اجاره، این حق برای مستأجر ایجاد می‌شود.

2- در تعیین مبلغ حق سرقفلی مستأجر هیچ نقشی ندارد و مبلغ آن طبق عرف محل با نظر مالک تعیین می‌شود ؛ اما حق کسب و پیشه بر اساس قوانین و با نظر کارشناسی مبلغ آن قابل تعیین است. این کار برای این انجام شده است که  حقوق کاسب و شهرت آن حفظ شود.

3- حق کسب و پیشه تنها در صورتی ایجاد می‌شود که در محل مورد نظر چند کاسب یا مغازه دار فعالیت کنند، اما حق سرقفلی بدون توجه به کاسب و کسب‌وکار در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد.

4- حق کسب و پیشه تنها با سند رسمی قابلیت انتقال به مستأجر را دارد اما برای حق سرقفلی این چنین نیست و با قرارداد عادی قابل انتقال است.

 

ویژگی‌های حق سرقفلی که باید به آن توجه کنید

لازم است بدانید سرقفلی از موضوعات حقوقی بسیار مهمی است که با ویژگی‌هایی که دارد قابل تشخصیص است. در ادامه به برخی از ویژگی‌های آن اشاره می‌شود:

1- سرقفلی یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می‌باشد.

2- نقل و انتقال سرقفلی مشمول پرداخت مالیات مربوط به آن است.

3- سرقفلی جزئی از مال غیر منقول به حساب می‌آید.

 

موارد ابطال سرقفلی یا حق کسب و پیشه:

اولین مورد ابطال، انتقال به غیر می باشد. در صورتی که مغازه به شخص دیگری واگذار شود مالک یا مستاجر جدید می تواند با پرداخت نصف مبلغ اولیه حق سرقفلی آن ملک تجاری را داشته باشد و از آن استفاده کند، در این صورت حق کسب و پیشه برای مستاجر اولیه باطل می شود.

مورد دوم تغییر شغل و کاربری ملک تجاری بدون اطلاع مالک است. در این صورت صاحب ملک می تواند طبق قانون به راحتی و بدون پرداخت هزینه ای از مستأجر بخواهد که آن مغازه را ترک و تخلیه کند.

اگرمستأجری که حق کسب وپیشه را دارد و از آن در مغازه خود استفاده می کند برای حفظ ساختمانی که از مالک گرفته است تلاشی انجام ندهد و به مال مالک ضرر بزند و یا اینکه طبق توافقات قرارداد عمل نکند، در این صورت مالک میتواند بدون پرداخت هیچ هزینه ای درخواست تخلیه را به مستأجر بدهد.

مورد آخر، پرداخت نکردن اجاره بها می باشد و اگرمستأجر هزینه اجاره بها ماهیانه را پرداخت نکند، مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را به صورت کاملا قانونی انجام دهد. لازم است بدانید قانون در این مورد هیچ نوع بهانه ای را قبول نمی‌کند و به راحتی امکان تخیله مغازه بدون پرداخت هیچ هزینه ای وجود دارد.

جمع‌بندی:

در این مقاله سعی شد به‌ تمامی جوانب حقوقی و نکات مهمی که درباره حق سرقفلی وجود دارد اشاره شود. چکیده مهم‌ترین نکات این مقاله به شرح زیر است:

1- سرقفلی از مهم‌ترین حقوقی است که قانون به مستأجرین اماکن تجاری داده است و به‌واسطه آن مالک نمی‌تواند آسیبی به کسب‌وکار و شهرت کاسبان برساند.

2- حق سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه است که در سال 76 دچار تغییر شد.

3- برخلاف حق سرقفلی، مبلغ حق کسب و پیشه پس از عقد قرارداد اجاره مشخص می‌شود.

4- در صورت وجود حق سرقفلی مالک نمیتواند مستأجر را مجبور به تخلیه مغازه یا ملک تجاری کند.

 

در این مقاله سعی شد به نکات مهمی که درباره سرقفلی وجود دارد اشاره شود اگر برایتان همچنان سوال است که سرقفلی چیست، در قسمت نظرات پرسش خود را مطرح کنید.