جدیدترین تحلیل بازار مسکن را اینجا بخوانید

بیشترین سوالات در حوزۀ املاک و مستغلات مربوط به بخش تحلیل بازار مسکن می‌باشد. یعنی بیشترین مسئله‌ی افرادی که می‌خواهند وارد بازار مسکن شوند، این موارد است:

• چه زمانی وارد بازار مسکن شویم؟
• چه مدت ملک را نگه داریم؟
• چه زمانی ملک را بفروشیم؟

مردم در اکثر موارد به دنبال تحلیل افراد سرشناس در حوزۀ بازار مسکن می‌روند ولی متاسفانه بیشتر اوقات تحلیل نادرست می‌گیرند و برای سرمایه گذاری در بازار مسکن دچار خسارت‌های سنگینی می‌شوند. دلیل این امر این است که بازار مسکن بحث بسیار گسترده و پیچیده‌ای است و کارشناسان این حوزه بیشتر مسائل کلی بازار را مطرح می‌کنند. در حالی که برای اشخاص تازه‌وارد مسائل جزئی بازار مهم تر است.

مثلا کارشناسی تحلیل می‌کند، بازار مسکن روند رو به رکود در کشور دارد. در حالی که در همان زمان، در یک شهر یا یک منطقه‌ای، در محصولی دیگر از بازار املاک رونق بسیار زیادی وجود دارد. پس این روش تحلیل بسیار ضعیف و دچار خطاست.

تحلیل قیمت مسکن

برای اینکه تحلیل درستی از بازار مسکن داشته باشید، همیشه این سوالات را مدنظرتان قرار دهید.

1-جزء کدام دسته از خریداران املاک هستم؟ سرمایه گذاران، خریداران یا سوداگران

2-در چه دوره ای از بازار مسکن قرار داریم؟ اوایل رونق بازار مسکن، اواسط رونق بازار مسکن، اوج رونق مسکن، اوایل رکود بازار املاک، اواسط رکود بازار املاک، عمق رکود بازار املاک

3-در کدام شهر و کدام منطقه هستم؟

4-قصد خرید چه محصولی را، با چه معامله‌ای، در بازار مسکن دارم؟ خرید و فروش، بازسازی، ساخت و ساز زمین، پیش فروش و تغییر کاربری.

شما با توجه به پیدا کردن جواب این سوالات و ریز شدن در بحث تحلیل بازار می‌توانید، به تحلیل درستی از روند بازار مسکن برسید. در این مقاله به توضیح بخش اول «شناخت دسته‌های مختلف خریداران املاک» می‌پردازیم.

تقاضای مسکن، چطور در روند بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؟

در مبحث سنجش نیاز خرید مسکن، موارد مختلفی مانند خانواده‌های تازه تشکیل شده، خانواده‌های تازه گسسته شده، تخریب و سازش و حتی کمبود موجودی فعلی عرضه مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد.

اما تقاضا برای مسکن (در این بخش منظور از تقاضا، تقاضای موثر و بالفعل است) آن بخش که از روی نیاز می‌باشد و با قدرت خرید همراه بوده، به بازار مسکن وارد می‌شود. گفتنی است که قدرت خرید یا توان مالی هر خانوار بستگی به میزان درآمد و پس‌اندازشان دارد.

عوامل موثر بر تقاضای مسکن

عوامل موثر بر قیمت مسکن متفاوت هستند. به همین دلیل علاوه بر توان مالی، عوامل متنوعی از جمله: انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی مردم، تورم، تحولات جمعیتی و... در موضوع میزان تقاضا مسکن نقش دارند. گفتنی است که مسکن را نمی‌توان تنها به یک کالای مصرفی محدود دانست، بلکه بازار مسکن هدف بسیار مناسبی برای سرمایه گذاری نیز می‌باشد.

تقسیم بندی تقاضا در بازار مسکن

در یک تقسیم بندی کلی، می‌توان تقاضای مسکن را به سه بخش: تقاضای مصرفی (خانواده‌هایی که قصد خانه‌دار شدن را دارند) و تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای سوداگری تقسیم کرد. مصرف کننده‌ها از منظر حجم سرمایه هم به سه دسته تقسیم می‌شوند: 1- مصرف کنندۀ مرفه (افرادی که قیمت و زمان ورود به بازار برایشان زیاد اهمیت ندارد. بلکه منطقه، موقعیت، کیفیت و شرایط ملک بیشتر مدنظرشان است) 2-مصرف کنندۀ متوسط (افرادی که در دوران رکود بیشتر وارد بازار می‌شوند و با کمک وام و فروش برخی از دارایی‌هایشان، می‌خواهند ملک بخرند) 3- مصرف کنندۀ اقتصادی (افرادی که پول خرید خانه را ندارند و در حال افزایش درآمد و راهکارهای تامین مالی برای خرید در چند سال آینده هستند)

سرمایه گذاران بازار مسکن

با توجه به نظرات کارشناس ما که خود یکی از سرمایه گذاران حوزۀ املاک هستند؛ سرمایه گذاران عموما درآمد خوبی در حرفۀ شخصی و یا کار خود دارند و به سرمایه گذاری در مسکن به عنوان یک سرمایه گذاری کم ریسک و مطمئن در بلند مدت نگاه می‌کنند. اصولا سرمایه گذار‌ها در دورۀ رکود نه به فکر خرید مسکن هستند، نه به فکر فروش آن!

دیدگاه رایج اکثر سرمایه گذاران این است که کسی از داشتن ملک در ایران ضرر نمی‌کند. باید بگویم سرمایه گذار با پس اندازه کننده، زمین تا آسمان تفاوت دارد. با یک مثال ساده این مسئله را برای شما شرح می‌‌دهم؛ فرد سرمایه گذار (فردی که جرات سرمایه گذاری با ریسک دارد) با پول اندک وارد بانک می‌شود و با چندین برابر پولش از بانک خارج می‌شود.

اما فرد پس انداز کننده (فردی که تنها به فکر از دست ندادن پول خود می‌باشد) با پول اندکش وارد بانک شده و به امید اینکه روزی سرمایه اش افزایش یابد با دست خالی و همان پول اولیه‌ا‌‌ش که تورم ارزشش را نیز کم کرده، دست از پا درازتر به سمت خانه برمی‌گردد.

در تحلیل روند بازار مسکن، به این نکته دقت کنید!

یکی از بازار‌های هدف سرمایه گذاران، مصرف‌کننده‌های اقتصادی هستند. یعنی سرمایه گذاران، املاکی را بیشتر ترجیح میدهند بخرند که مشتریان آن ملک، خانواده‌هایی که اولویت اولشان قیمت خانه است، باشند.

کجا سرمایه گذاری کنم؟

سرمایه گذار خرد

از ویژگی‌های سرمایه‌گذاران خرد این است که در ابتدا دارای یک خانه یا ملک هستند و قصد این را دارند با مرور زمان املاک خود را افزایش دهند. این افراد بعد خرید یک ملک، بعد از دریافت رهن یا اجاره بها با سرمایه بدست آمده در صدد این بر می‌آیند که ملک‌های بعدی را خریداری کنند.

رابرت کیوساکی، یکی از بزرگترین افراد در حوزۀ سرمایه گذاری اینگونه توصیه می‌کند: هنگامی‌ که یک خانه را خریداری کردید، آن را اجاره دهید و با سند خانه وام بگیرید و از اجارۀ خانه وام را پرداخت کرده و به فکر خرید خانۀ جدید باشید.

سرمایه گذار کلان

درصد زیادی از این دسته را، افراد ثروتمند و یا شرکت‌های بزرگ تشکیل می‌دهند. هدف این گروه کسب بازدهی از محل افزایش قیمت مسکن می‌باشد. به بیان دیگر افزایش تورم در جامعه و یا انتظارات تورمی ‌قابل توجه و در اندازۀ غیر معمول در آیندۀ نزدیک، این گروه را تشویق به سرمایه گذاری در بازار می‌کند.

بهترین زمان سرمایه گذاری در مسکن

سرمایه گذاران براساس مدت سرمایه گذاریشان به سه دسته تقسیم می‌شوند: کوتاه مدت (یک ساله )، میان مدت (سه تا پنج ساله) و بلند مدت (بالای پنج سال).

افراد وارد شده به بازار مسکن هنگامی‌ که به این سه دسته تقسیم می‌شوند، باید پارامتر‌هایی برای سرمایه گذاری موفق رعایت کنند که یکی از آنها زمان است.

سرمایه گذاری کوتاه مدت

در مسکن برای این دسته چه زمانی وارد بازار شدن بسیار مهم است. زیرا این دسته قصد دارند در مدت زمان کمتری نسبت به دیگر سرمایه گذاران، وارد بازار شوند. در نتیجه باید مسئلۀ زمان ورود به بازار جزو الویت‌های اصلی خود قرار دهند. این دسته باید در اواسط دورۀ رونق وارد بازار شده (رونق اندک که در مقاله قبلی توضیح داده شد) و در دورۀ اواخر رونق قبل ورود بازار به رکود خارج شوند.

سرمایه گذار میان مدت

در مسکن این دسته افرادی هستند که می‌توانند هزینه‌های عمومی‌ خود را پرداخت کرده و همچنین توانایی ثابت ماندن سرمایه‌‌شان را برای مدت چند ساله دارند و حدودا یک دوره سیکل وار از رونق و رکود را طی می‌کنند.

برای آنها بسیار مهم است که در کف بازار شروع به خرید کرده و با صبر به خرج دادن منتظر فرصت مناسب باشند تا بازار به دورۀ اوج رونق که انجام معاملات بسیار بالا می‌رود برسند. یکی از روش‌های خرید برای این دسته، می‌توان به خرید ملک کلنگی در کف بازار و مناطق پرت اشاره کرد که به مرور زمان و در دورۀ اوج رونق سود زیادی را عاید سرمایه گذاران میان مدت می‌کند.

سرمایه گذار بلند مدت

در مسکن سرمایه گذاران بلند مدت، تشکیل شده از افراد ثروتمند و یا شرکت‌ها هستند که استراتژی خاصی دارند و برنامۀ سود در بلند مدت را برای خود طرح کردند و اهمیتی به این که در دوره‌های رونق و رکود چه اتفاقی می‌افتد، نمی‌دهند. به عنوان مثال، سرمایه گذاران بلند مدت زمینی را در یک منطقه در نظر می‌گیرند و با استفاده از اطلاعاتی که در اختیار دارند (در منطقه مورد نظر، طی سال‌های آتی قرار است مترو، بیمارستان یا طرح‌های عمرانی ایجاد شود) ملک را خریداری کرده و بیشترین سود از معاملۀ ملک را این دسته میبرند.

نتیجه گیری برای تحلیل بازار مسکن

شما با انواع دسته بندی‌های تقاضای مسکن آشنا شدید و دستۀ خودتان را شناسایی کردید و متوجه شدید که برای اینکه بدانید چه زمانی باید وارد بازار مسکن شوید و چه مدت ملک را نگه دارید و چه زمانی از بازار مسکن خارج شوید. می‌بایست اول دسته موردنظرتان برایتان شفاف شود تا تحلیل درستی از وضعیت بازارمسکن بتوانید کسب کنید تا بهترین نتیجه را بگیرید.

پس از این آموزش تحلیل بازار مسکن و روند بازار مسکن، در مقاله بعدی شروع به تحلیل انواع دسته‌ها برای ورود و خروج به بازار مسکن را انجام می‌دهیم.