نکات مهمی که درمورد برگه استحکام بنا باید بدانیم

مقدمه 

آپارتمانی که در آن زندگی می کنیم،خانه ویلایی مادربزرگ و یا مجتمع های مسکونی چند خیابان پایین تر،همه و همه سازه هایی هستند که برای ساخت، تخریب ، تغییر و یا هر عملیات عمرانی دیگری احتیاج به اخذ مجوز هایی از شهرداری دارند. یکی از این مجوزها، پایان کار است. همه سازه ها و ساختمان های  شهر ما اعم از خانه های ویلایی،مجتمع ها و یا آپارتمان ها برای انجام عملیات های عمرانی مانند تخریب و نوسازی و یا انجام امور شهرداری ،احتیاج به دریافت پایان کار از شهرداری دارند. اما گاهی دریافت پایان کار ، کار چندان راحتی نیست. با توسعه شهرها و گذر زمان موانع زیادی سر راه شهرداری ها برای صدور پایان کار قرار گرفته است. در گذشته بیشتر شاهد ساخت خانه ها به صورت معمارساز و فاقد مهندس ناظر بودیم.علاوه بر این توسعه شهری و اضافه شدن بخش های غیر شهری به حریم شهری باعث بوجود آمدن مشکلاتی برای صدور پایان کار برای شهرداری شده است. یکی از اساسی ترین نیازهای شهرداری برای صادر کردن پایان کار،برگه استحکام بنا است.

برگه استحکام بنا چیست؟

 یکی از فاکتور های شهرداری برای صدور پایان کار، برگه استحکام بنا است.به طور کلی شهرداری برای صدور پایان کار برای ساختمان هایی که کاربری آنها از مسکونی به اداری ، مسکونی به تجاری،پارکینگ به مسکونی و یا از این دست تغییر کرده ، ساختمان های معمار ساز، ساختمان های فاقد مهندس ناظر ویا ساختمان هایی که خارج از حریم شهری بوده و در طی زمان وارد حریم شهری شدند ، مالک را به تهیه  تاییدیه ای از مهندس ناظر ملزم می کند که به آن برگه استحکام بنا می گویند. مالک نیز با پرداخت هزینه تعرفه نظارت به یک مهندس ناظر، برگه استحکام بنا از او می گیرد. در این برگه مهندس ناظر اعلام میکند که از ملک مورد نظر بازدید کرده و استحکام بنا مورد تایید است و چنانچه مشکلی در ایستایی ساختمان مورد نظر رخ دهد ، مانند ریزش یا نشست ساختمان ،مهندس ناظر مسئول حادثه پیش آمده است. بنابراین صدور برگه استحکام بنا نیازمند توجه و دقت بالا  از سمت مهندس ناظر است.

در چه مواردی ارائه برگه استحکام بنا لازم است؟

 به طور کلی در موارد زیر، مالک با با جمع آوری مدارک لازم برای استحکام بنا و پرداخت تعرفه نظارت به مهندس ناظر،اقدام به گرفتن برگه استحکام بنا می کند:

1. دریافت پایان کار ساختمانهای قدیمی ساز ،مجتمع ها و آپارتمان ها

2. تغییر کاربری ملک به طوری که با پایان کار کاربری قبلی متفاوت باشد. مانند تغییر از مسکونی به تجاری ،از اداری به تجاری ،پارکینگ به مسکونی و یا  مسکونی به آموزشی

3. تغییر کردن مهندس ناظر پروژه

4. تغییرات هنگام بازسازی یا تغییرات داخلی ساختمان مانند جابجایی دیوار یا حذف ستون

5. اضافه کردن اشکوب،اضافه کردن و توسعه  بنای قبلی،حذف طبقه و یا کسر از بنای قبلی

6. عدم انطباق ملک با نقشه مصوب ساختمان

7. تشخیص مهندس ناظر

8. ریزش یا تخریب بخشی از بنای قدیمی

9. تمدید یا ابطال پروانه پروژه

10. اخذ مجوز برای تاسیس مهد کودک ، مدرسه،خانه سالمندان،دانشگاه، آموزشگاه ، باشگاه و مکان های ورزشی

11. فوت یا انصراف ناظر قبلی ملک در حال ساخت یا رها شده (شامل تمامی املاکی که مجوز آغاز کار از شهرداری گرفته اند می شود.

چه اقداماتی پس از دریافت برگه استحکام بنا انجام میشود؟

• بازدید اولیه توسط مهندس ناظر دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی
• اخذ مدارک لازم استحکام بنا از مالک توسط ناظر برای تشکیل پرونده
• تهیه گزارش بازدید از محل و ثبت آن در دفاتر خدمات الکترونیک شهر توسط ناظر
• اخذ برگه استحکام بنا با امضا و مهر توسط ناظر و گواهی امضا مالک یا وکیل مالک در دفتر اسناد رسمی ( مجوز شروع عملیات استحکام )
• تحویل برگه استحکام بنا به همراه گزارش پایان کار تنظیم شده توسط ناظر به دفتر خدمات الکترونیک جهت ثبت در سیستم
• اخذ مالیات بر ارزش افزوده از مالک پرونده
• تحویل برگه سبز اتمام عملیات ساختمانی توسط ناظر به مالک

مهندس ناظر برای تایید برگه استحکام بنا از ساختمان چه بازدید هایی باید انجام دهد؟

مهندس ناظر، بعد از اقدام در جهت دریافت برگه استحکام بنا، با احتساب بعضی از فاکتور ها و با بازدید و بررسی قسمتی از بخش های خانه، تاییدیه استحکام بنا را صادر میکند که در زیر، به برخی از اقدامات اجرایی مهندس اشاره میکنیم:

• بررسی ایستایی و استحکام بنا و بررسی مدارک لازم آن با در نظر گرفتن مدارک و شواهد موجود که شامل نقشه های وضعیت موجود است.
• درصورتی مهندس ناظر احتمالا شروع به انجام آزمایش می کند که تشخیص دهد که سنجش میزان مقاومت سازه برای اثبات نیاز به انجام آزمایش دارد
• با حوادث زیادی که درباره چاه های ساختمان بوجود آمده، باید از محل چاه های موجود در ساختمان بازدید شود.
• غیر استاندارد بودن چاه ها باعث بسیاری از صدمات ساختمانی شده است، مهندس ناظر هر چاه ساختمان را بصورت کاملا دقیق بررسی میکند.
• قسمت های مختلف ساختمان که عبارتند از: چارچوب ها و در ها، راه پله ها و نرده و پارکینگ بطور کاملا جداگانه مورد بررسی قرار می گیرد.
• مهندس ناظر برای تایید برگه استحکام بنا، حتی سنگ های مورد استفاده قرار گرفته در ساختمان را نیز بررسی خواهد کرد.
• تعیین محل های خرج آب باران از ساختمان و بازدید همه جانبه ساختمان و پشت بام آن. که همانطور شکست دیوار، شکست سقف، ترک و ریزش باید به صورت کاملا صحیح و دقیق مورد بررسی مهندس ناظر قرار بگیرد.
• و همینطور پله ها، نرده ها، جان پناه ها، پنجره ها و درها باید به صورت کاملا دقیق و اصولی مورد بررسی قرار بگیرد.
• در املاک خالی شده هم باید در ورودی، نرده های حفاظ، سیم های برق، لوله های آب، شیرآلات، لوله های گاز باید کاملا دقیق بررسی و نظارت شود.
• از سنگ های استفاده شده در ساختمان مانند سنگ های آبچکان، سنگ های قرنیز پشت بام و سنگ های نما باید مورد بررسی و نظارت قرار بگیرد. و یا در صورت دیدن هر نوع علامت و تغییر رنگ و شل شدن یا افتادگی، مهندس ناظر تا زمانی که مالک را وادار به رفع نواقص و عیب های بنا کند، نمی تواند برگه استحکام بنا را امضا کند.

محاسبه تعرفه نظارت مهندس ناظر برای تایید و امضای برگه استحکام بنا به چه صورت است؟

در هر سال تعرفه نظارت خدمات مهندسی دست خوش تغییرات است . نابراین تعرفه نظارت با توجه به نرخ مصوب همان سال که  نظام مهندسی اعلام می‌کند، محاسبه می‌شود. 

مدارک لازم برای اخذ برگه استحکام بنا:

• اتمام کار قبل
• عکس از وضعیت موجود
• کپی سند
• کپی مدارک شناسایی مالک یا وکیل وی

نحوه پیگیری استحکام بنا به چه صورت است؟

این وظیفه به عهده مهندسین ناظر میباشد. این افراد باید با توجه به جزئیات کامل ساختمان را بررسی نموده و به تک تک بخش ها سر بزنند. یک مهندس ناظر باید:

• خروجی های اصلی برای عبور آب باران را انجام دهد
• پشت بام را بررسی کند
• تمام چاه های تعبیه شده در ساختمان را چک کند
• از تمامی بخش های ساختمان نظیر پله ها، نرده های محافظ، پنجره ها، درها، دیوارها، سقف و… بازدید کند
• یکی دیگر از مواردی که باید بازدید شود، تاسیسات ساختمانی همچون لوله های آب و فاضلاب، لوله گاز و شیرآلات، سیم کشی برق و … میباشد
• بررسی استحکام سنگ ها و کاشی های ساختمان
• نقشه ساختمان نیز باید مورد بازدید قرار بگیرد
• و در صورت لزوم انجام آزمایشاتی برای تایید استحکام بنا

تعرفه و قیمت برگه استحکام بنا به چه شکل است؟

قیمت و تعرفه برگه استحکام بنا بسته به مواردی همچون تعداد طبقات و متراژ زیربنا میباشد. در ضمن هزینه بازدید و گواهی امضا و گزارش ها مالیات به عهده مالکین ساختمان میباشد. هزینه صدور برگه برای مدارس، خانه سالمندان، مهدکودک و مواردی از این قبیل، از هزینه برگه استحکام بنا برای ساختمان ها کمتر میباشد.

حکم قانون نسبت به عدم استحکام بنا چیست؟ 

اگر قانون تشخیص دهد که ساختمان را میتوان رفع نقص کرد باید اینکار انجام شود. در غیر اینصورت دادگاه حکم را بنا به تخریب ساختمان می گذارد. البته که برای کسانی که این برگه را تهیه نکرده اند نیز جریمه ای صادر خواهد شد که مالک باید پرداخت نماید.

گواهی پایان کار چیست؟  

گواهی پایان کار از جمله مهمترین مجوزهایی است که برای ساخت و ساز و فروش یک ساختمان صادر می شود که نشان دهنده پایان عملیات ساختمانی است .این نامه سندی است که به درخواست مالک از سوی شهرداری و در اداره  اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود که نشان میدهند این ساختمان از همه لحاظ مورد تایید است و بعد ها شهرداری نمیتواند این ساختمان را به لحاظ موارد غیر قانونی و انجام تخلفات جریمه کند چنانچه اگر شهرداری به نوعی از دادن گواهی پایان کار سرپیچی کند مالک می تواند او را به دادگاه فرا خواند و طی کارشناسی  کردن  ساختمان و انجام تمامی اصول از جمله مقررات فنی و شهرسازی دادگاه رای را به مالک بدهد.لازم به ذکر است این برگه نشان میدهد که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملا مورد تایید شهرداری می باشد.

به چه دلیل ملک یا سازنده ساختمان  باید گواهی پایان کار بگیرد؟

گواهی پایان کار برای تمام ساختمان ها الزامی است و دلایل خاص خود را دارد. با گرفتن این گواهی شخص سازنده اختیاراتی پیدا میکند که در ادامه به آنها می پردازیم و شرح می دهیم که چرا اینقدر مهم است!

1. با در دست داشتن این گواهی میتوان تشخیص داد که آیا ملک مطابق با پروانه و مجوز اولیه ساختمان عمل نموده یا خیر! و این ساختمان براساس معیارهای فنی و شهرداری ساخته شده یا نه.

2. جالب است بدانید اگر شخصی گواهی پایان کار نداشته باشد میتواند وام مسکن دریافت کند و از طریق سند آن اقدام به دریافت وام نماید. 

3. اگر ساختمانی فاقد گواهی پایان کار باشد نمیتوان سند مجزا برای آن تهیه نمود و برای فروش ساختمان الزاما نیاز به سند رسمی میباشد.

هزینه‌های مربوط به گواهی پایان کار چگونه محاسبه می‌شود و به عهده کیست؟

• هزینه گواهی پایان کار بستگی به کاربری ملک، متراژ زمین، تعداد طبقات و … دارد.
• هزینه‌های مربوط به دریافت گواهی پایان کار برعهده  صاحب سند و مالک است.

مدارک لازم جهت اخذ گواهی پایان کار

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی مالک
• درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
• اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
• اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
• ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
• اصل و کپی پروانه ساختمانی
• نقشه معماری ملک دارای مهر شهرداری منطقه به همراه CD
• گواهی عدم خلاف قبلی در صورت وجود

آیا برگه تایید استحکام بنا اهمیت بیشتری نسبت به برگه پایان کار دارد؟

بله چنانچه ساختمان شما گواهی پایان کار را لازم داشته باشد و نیاز به مهر و تایید مهندس شهرداری باشد  شما باید برگه استحکام بنا را تهیه کنید تا مشخص شود که ساختمان از لحاظ اصولی و فنی و میزان خلافی و بدهی مشکلی ندارد  و شما میتوانید گواهی پایان کار را بگیرید.

جمع بندی

خیلی از خانه های حاشیه شهر برگه استحکام بنا را ندارند به طور مثال شاید دیوار خانه ریزش کرد برای ساخت مجدد آن نیاز به برگه استحکام بنا باشد که این برگه هم نیازمند مهندسی است که خانه را کارشناسی کند که مشخص شود از لحاظ بنا و متراژ و یا محکم بودن و همچنین اصول فنی و غیره مشکلی ندارد.برای اینکه دچار مشکلات نشوید سعی کنید طبق اصول قانونی ساخت و ساز کنید چون اگر شما هیچ کدام از اصول را رعایت نکنید و یا گواهی پایان کار و برگه استحکام بنا نداشته باشید شهرداری میتواند ملک شما را تخریب کند.

در آخر می توانیم به این اشاره کنیم که برگه استحکام بنا را هنگامی که شروع به ساخت و ساز و یا حتی تخریب می کنید این برگه را بگیرید تا هنگامی که ساخت و ساز شما به پایان رسید و برای گواهی پایان کار اقدام میکنید به مشکل بر نخورید. برای گرفتن برگه استحکام بنا شما حتما نیاز به مهر و تایید یک مهندس ناظر دارید پس برای بهتر پیش رفتن روند ملک خود حتما از اصول فنی و قانونی پیروی کنید.