نکات ضروری خرید ملک (9 مورد مهم که باید بدانید!)

یکی از تصمیمات مهم و پر هزینه در زندگی افراد خرید ملک است. هریک از ما ملاک های خاص خود را برای انتخاب ملک داریم بنابراین، قبل از هرگونه اقدام برای خرید ملک لازم است به چند نکته ضروری که در ادامه این مقاله برای شما آماده کردیم توجه کنید.

درواقع با توجه به اینکه خرید ملک یکی از مهم ترین دغدغه های هر خانواده است و اساسا هزینه های بسیار زیادی برای این کار پرداخت می‌شود‌، لازم است قبل از هرگونه اقدامی برای خرید تمام جوانب احتیاط را رعایت کنید. در این مقاله به بحث درباره نکات ضروری خرید ملک با تأکید بر جوانب حقوقی، فنی و مالی می‌پردازیم.

نکات ضروری خرید ملک که باید بدانید:(9 مورد مهم)

دانستن نکات ضروری خرید ملک باعث می‌شود تا ریسک معامله کاهش یابد و خرید لذت بخش تری را تجربه کنید. علاوه بر این نکاتی که در ادامه این مطلب می‌خوانید به شما کمک میکند تا با دید بهتری ملک مورد نظر خود را بررسی و انتخاب کنید.

1- درنظر گرفتن توان مالی در خرید ملک:

مهم ترین مسئله برای خرید ملک در نظر گرفتن توانایی مالی است. تعیین بودجه این امکان را به شما می‌دهد که بدانید به وام مسکن نیاز دارید یا خیر؟ در صورتی که جواب شما مثبت باشد، باید بدانید که بانک چه مبلغی را در اختیار شما خواهد گذاشت. این نکته را باید در نظر بگیرید که علاوه بر بانک، موسسات دیگری هم وجود دارند که با شرایط خاصی میتوانید از آنها وام بگیرید.

2- موقعیت ملک خود را بررسی کنید:

حتما از ملک مورد نظر بازدید کنید. در نظر داشته باشید که محدوده انتخابی شما باید دسترسی مناسبی به امکانات رفاهی از جمله (مراکز آموزشی، تفریحی و مراکز خرید ) داشته باشد، علاوه بر این مسیرهای دسترسی به منطقه مورد نظر را بررسی کنید. پرس‌وجو کردن از بنگاه های املاک اطلاعات خوبی در اختیار شما قرار می‌دهد.

3- توجه به نکات حقوقی در خرید ملک:

واجب است قبل از هر خریدی اطلاعات خود را در زمینه حقوقی افزایش دهید. نادیده گرفتن این موضوع ممکن است باعث ازدست رفتن کل سرمایه‌تان شود. توجه به این موضوع از نکات ضروری خرید ملک به شمار می‌رود. مهم ترین مسائل حقوقی در زمینه املاک به شرح زیر است:

3-1 سند ملک را بررسی کنید

از نکات ضروری خرید ملک که حتما باید به آن توجه کنید این است که قبل از هرگونه اقدامی اسناد ملک را به طور دقیق بررسی کنید. قبل از خرید اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر سند دار باشد و سند اصلی و معتبر مربوط به ملک شما استفاده می‌شود. بعضی از زمین‌های بزرگ دارای یک سند مادر هستند که توسط قولنامه یا وکالت نامه به پلاک های کوچک تر تقسیم شده اند.

برای این دسته از اراضی سند رسمی وجود ندارد. قبل از خرید این دسته از ملک ها اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی و کدپستی را با آنچه در درون سند ثبت شده مطابقت دهید. درصورت هرگونه مغایرت از خرید صرفه نظر کنید. مهم ترین اسنادی که باید بررسی شوند: سند تک برگ یا سند دفترچه ای ملک، سند قطعی غیر منقول، گواهی پایان کار ملک و صورت مجلس تفکیکی است.

3-2 مشخصات ملک را با سند تطبیق دهید

یکی دیگر از نکات ضروری خرید ملک که بسیار حائز اهمیت می‌باشد، این است که دقت کنید مشخصات و حدود اربعه ملک و مشخصات فروشنده با آنچه در سند آمده یکی باشد. مساحت، موقعیت، آخرین مالکین، مشخصات توابع ملک مانند پارکینگ، انباری و انشعابات، میزان سهم فروشنده در ملک، محدودیت های احتمالی نقل و انتقال مانند در رهن بودن ملک و درنهایت حقوق اشخاص ثالث باید به طور دقیق بررسی شوند.

3-3 آیا ملک مورد نظر کد رهگیری دارد؟

هیچ ملکی را بدون اخذ کد رهگیری معامله نکنید چون ممکن است قبلا از شما فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد در این‌صورت معامله اول صحیح و معامله بعدی باطل است مگر اینکه مطمئن شوید بدون کد رهگیری مشکلی برای شما ایجاد نمی شود. برای جلوگیری از این موضوع در معاملات ملکی حتما از دریافت کد رهگیری اطمینان حاصل کنید.

3-4 مشخصات مالک واقعی را با سند مقایسه کنید

 عدم توجه به تطبیق مشخصات مالک با آنچه در سند قید شده است از مهم ترین مسائل حقوقی است که باید به آن توجه ویژه ای داشت. اطلاعات شناسنامه‌ای مالک با اطلاعات مندرج در سند ملک، نام و مشخصات مالک باید به طور کامل و دقیق در سند ذکر شده باشد. لازم است قبل از خرید مبایعه نامه را چک کنید و از صحت آن اطمینان حاصل کنید. دقت کنید در مبایعه‌نامه خریدار از فروش ملک منع نشده باشد.

3-5 ذکر کردن انشعابات خانه در سند ملک

 انشعابات خانه مورد معامله از جمله  آب، برق، گاز و غیره در سند یا مبایعه نامه ذکر شود. لازم است بدانید این انشعابات باید به طور کامل و دقیق در سند و مبایعه نامه خرید خانه عنوان شوند. توجه داشته باشید از قید کردن خطوط تلفن خانه  مورد نظر و انتقال آن به نام مالک غافل نشوید.

 4- قابلیت انتقال ملک را بررسی کنید

توجه داشته باشید ملک از جهت قانونی قابلیت انتقال به نام شما را داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن، توقیف به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن مهیا نباشد و دردسر ساز شود. توجه به این موضوع از نکات ضروری خرید ملک به شمار می‌رود.

5-به مشکلات خرید وکالت‌نامه‌ای توجه کنید

خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود اما اگر ملکی را با وکالت‌نامه خریداری می‌کنید دقت کنید وکالت‌نامه کاری نباشد، زیرا در وکالت‌نامه کاری باید اجازه فروش و دریافت ثمن معامله از سوی موکل داده شده باشد ضمنا به مدت اعتبار وکالت‌نامه هم دقت کنید.

 6- شرط فسخ قرارداد را چک کنید

شروط فسخ قرارداد یکی از موارد مهم هنگام انجام هر نوع معامله‌ای است که برای آن می توانید خسارت سنگین تعیین نمایید. مثلا اگر بعد از معامله مشخص شد ملک متعلق به شخص دیگری است ضمن فسخ قرارداد از فروشنده خسارت دریافت کنید، پس لازم است به صورت کاملا شفاف شرایط فسخ و خسارت در قولنامه ذکر شود جالب است بدانید بسیاری از افراد کلیه اختیارات قانونی را در قرارداد ساقط می کنند .

7- در نظر گفتن مسائل طرح های عمرانی و مسائل مالیاتی

رعایت مسائل طرح عمرانی و مسائل مالیاتی از نکات ضروری خرید ملک می‌باشد که باید به آن توجه ویژه ای کرد. به عنوان مثال بعضی از ملک های شهری، ممکن است در مسیر طرح های عمرانی دولت و شهرداری قرار داشته باشند. در این موارد قابلیت انتقال و معامله وجود دارد و از این بابت هیچ مانعی نیست.

لازم است بدانید در این شرایط مالک مجبور می‌شود که در برابر دریافت مبلغی پایین تر از ارزش واقعی ملک، آن را به دولت یا شهرداری واگذار کند. برای بررسی طرح های احتمالی شهرداری می‌توانید به واحد شهرسازی منطقه مورد نظر مراجعه و درخواست کنید که طرح تفضیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند. قرار داشتن در طرح های عمرانی دولت یا شهرداری در پرونده ملک ثبت نمی‌گردد.

توجه داشته باشید که  بررسی عوارض شهرداری و مالیات‌های مربوطه نظیر مالیات بر ارزش‌افزوده، مالیات بر معاملات املاک و مستغلات در خرید ملک بسیار اهمیت دارد؛ چراکه بی توجهی به این موضوع باعث به وجود آمدن مشکلات حقوقی بسیاری خواهد شد.

8- قانونی بودن ملک

هرگونه اقدامات از جمله نوسازی که برای ملک انجام می‌شود باید کاملا به صورت قانونی انجام شده باشد. در غیر این صورت مجبور به پرداخت هزینه های گزاف برای قانونی نشان دادن ملک ، ارتقا یا حذف آن‌ها خواهید شد. فرض کنید خانه ای که خریداری کرده اید یکی از اتاق های آن به صورت غیر قانونی ساخته شده باشد و درنقشه خانه درج نشده باشد.

در این مورد یا باید آن را خراب کنید و یا بابت ساخت غیر قانونی آن مجبور به پرداخت هزینه های زیادی به شهرداری باشید. قانونی بودن ملک از نکات ضروری خرید ملک به شمار می‌رود که نباید به آن بی توجهی کرد.

9- بازدید و بررسی ملک

یکی دیگر از نکات ضروری خرید ملک بازدید و بررسی ملک مورد نظر می‌باشد. اولین اقدام برای خرید هر ملکی بازدید از آن است.بررسی امنیت محله، عیب و نقص‌های احتمالی ملک ممکن است از چشم خریدار پنهان بماند.

توجه به دسترسی وسایل حمل‌و‌نقل عمومی و نزدیکی به فروشگاه ها، توجه به موقعیت قرار گیری و جغرافیایی ملک، بررسی وضعیت سیم کشی و لوله های آب و فاضلاب، توجه به وضعیت ایمنی ساختمان ، وضعیت فرسودگی بافت ودیواره های خانه، بررسی سن خانه و قدمت آن و تعداد اتاق خواب‌های موجود در ملک مورد بازدید از جمله اقداماتی هستند که در بازدید از ملک مورد نظر باید به آن توجه کنید.

 

 

 

کلام آخر

نکات ضروری خرید ملک به شرح زیر می‌باشد

1-مشخص کنید برای خرید ملک مورد نظر خود قصد دارید چقدر هزینه کنید و قبل از خرید بودجه خود را مشخص کنید.

2-کلیه امکانات رفاهی و دسترسی های ملک خود را به دقت ارزیابی کنید.

3-توجه به مسائل حقوقی از مهم ترین نکاتی هستند که قبل از خرید ملک باید به دقت بررسی شود.

4-توجه داشته باشید ملک مورد نظرتان در طرح های عمرانی شهرداری دولت قرار نداشته باشد. بی توجهی به این مسئله مهم باعث می‌شود که در فروش این ملک ها با مشکل مواجه شوید و برایتان دردسر ساز می‌شود.

5-کلیه اقداماتی که باعث تغییر در ساختار ملک می‌شوند باید به صورت کاملا قانونی و با مجوز شهرداری انجام شوند.

6- قبل از خرید ، حتما از ملک مورد نظر بازدید کنید این کار به شما کمک میکند تا خرید راحت و مطمئنی داشته باشید.

7- خرید و فروش وکالت‌نامه‌ای به دلیل مشکلات احتمالی آن توصیه نمی‌شود.

8- حتما چک کنید که ملک‌تان کد رهگیری داشته باشد.

9- شرایط فسخ قرارداد را در هنگام معامله ذکر کنید.