ملک مشاع، و هرآنچه که باید درمورد آن بدانید!

شاید بارها واژه مشاع را شنیده باشید و برای شما سوال شده باشد که اصلا چه معنی دارد؟! یا این که جایی صحبت از آن میشود، و شما نمیدانید منظورشان از مشاع چیست؟ اینکه در زمان خرید و فروش یا تقسیم سهم به مشکل بر‌‌بخورید بسیار زیاد است،چرا؟به دلیل اینکه در این نوع ملک ها بیشتر از یک مالک وجود دارد و هر کسی قسمتی از ملک را تحت مالکیت خود قرار می‌دهد. اگر شما هم با این موضوع مشکل دارید و میخواهید اطلاعات بیشتری درمورد مشاع بدانید، این مقاله به شما کمک می‌کند.

معنا و مفهوم ملک مشاع چیست؟

نوعی ملک وجود دارد که مالکیت عرصه و اعیان آن بین چند نفر یا بین 2 نفر مشترک است، هر بخش این ملک تحت مالکیت شرکا است. جالب است بدانید در اصطلاحات قانونی، به این نوع از ملک ها " اشاعه" می‌گویند. برای اینکه بهتر متوجه این موضوع شوید یک مثال برای شما میزنم، یک خانه با یک پارکینگ را در نظر بگیرید که 2 مالک دارد و هر کدام از مالکین 3 دانگ از ملک را تحت مالکیت خود دارند. در این صورت نمی‌شود گفت پارکینگ برای یکی از مالکین است، زیرا هر دو مالک به صورت کاملا مساوی از خانه و پارکینگ سهم دارند، به این وضعیت اشاعه یا ملک مشاع می گویند.

منظور از ملک دارای سند مشاع چیست؟

در سند مشاع ملک نام تمام مالکین قید می‌شود، این موضوع برای مشخص بودن مالکیت افراد مهم است. با این که نام مالکین در سند قید می‌شود، ولی به این معنا نیست که بتوانند سهم خود را بفروشند. گاهی در اثر فروش ملک که ارث چند نفر می‌باشد، پلمپ ملک ورثه ای صورت می‌گیرد. پس برای خرید و فروش الزامی است تا تمام مالکین درمورد آن تصمیم بگیرند.اگر مایل به گرفتن سند باشید، این امر امکان پذیر است تا بتوانید سند جداگانه داشته باشید ولی توجه کنید که در سند مشاع بودن ملک قید می‌شود.

قوانین فروش ملک مشاع

1_فروش، قبل از ثبت ملک مشاع

طبق ثبت ماده 114 سازمان ثبت و اسناد کشور، هر وقت چند نفر صاحب یک ملک بودند و قصد داشتند سند ملک را ثبت کنند، می‌توانند قبل از فرآیند ثبت، سند ملک را با ذکر اسامی متقاضی‌ها، به نام یکی از صاحبان را ثبت کنند، که مالکین دیگر هم با آن موافق هستند.

2_فروش، بعد از ثبت ملک مشاع

طبق ثبت ماده 11 سازمان ثبت و اسناد کشور، بعد از این که مراحل ثبت سند ملک مشاع تمام شد، می‌توانند سند ملک را به نام یکی از صاحبان که بقیه مالکان هم با آن موفق هستند ثبت کنند، تا تمامی اسناد مالکیت قبلی باطل و سند جدید صادر شود. الزام به تنظیم سند رسمی، بخاطر جلوگیری از پیشامدهای احتمالی است.

افراز (تقسیم شدن) ملک مشاع چیست؟

افراز به معنای آن است که سهم هر یک از شرکا مشخص، و بین آن ها تقسیم می‌شود، ساکنان هم می‌توانند سند رسمی دریافت کنند. ۲ نوع افراز به تراضی و اجباری برای ملک وجود دارد.

1_افراز به تراضی:

مالکین می‌توانند با یکدیگر مشورت کنند و سهم هر‌کدام از مالکان، به صورت کاملا توافقی به آن‌ها واگذار شود.

2_افراز اجباری:

افراز اجباری ملک مشاع با تصمیم دادگاه یا اداره ثبت اسناد انجام می‌شود، و از طرفی هم سهم افراد را دادگاه تعیین می‌کند و مالکین حق اعتراض ندارند.

روش افراز اجباری ملک

همانطور که در بالا گفته شد، تصمیم یا رای نهایی افراز اجباری ملک مشاع با اداره ثبت یا دادگاه است. در ادامه با 2 روش افراز اجباری آشنا می‌شویم.

1_افراز اجباری توسط دادگاه

افراز اجباری توسط دادگاه، فقط تحت شرایط زیر امکان پذیر است تا مالکان بتوانند دادخواست خود را به دادگاه ارائه بدهند.

• ملک مشاع، سابقه ثبتی و مشکلی نداشته باشد.
• مساحت ملک مشاع از حدی که توسط اداره ثبت برای افراز تعیین کرده، کمتر نباشد.
• اگر ملک توسط اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شود، در دادگاه قابل پیگیری است.

2_افراز اجباری توسط اداره ثبت

زمانی که ملک مشاعی در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شود، قابلیت این را دارد که در اداره ثبت به راحتی افراز شود. مالک می‌تواند به اداره ثبت برود و درخواست افراز ملک مشاع را ثبت کند. زمانی که درخواست شما در اداره ثبت تنظیم شد؛ نماینده‌ایی از طرف اداره ثبت به ملک شما می‌آید و آن را مورد بررسی قرار می‌دهد.

بعد از ارائه محل و پلاک ثبتی ملک مشاع برای نقشه برداری، مساحت آن محاسبه می‌شود و اگر در حد استاندارد اداره ثبت باشد، در تاریخی که معین شده باید نقشه‌بردار، نماینده اداره ثبت و صاحبین ملک در محل ملک حاضر‌ شوند. در ادامه هم نقشه‌بردار صورت جلسه را ترتیب میدهد تا مالک آن را امضا کند. بعد از امضای شرکا، افراز توسط نقشه‌بردار انجام می‌شود و اداره ثبت آن را تایید می‌کند، و به صاحبین ملک اطلاع می‌دهند.

تفاوت بین ملک مشاع و ملک مفروز چیست؟

• ملک مشاع بعد از تقسیم شدن بنا به تصمیم مالکان، به ملک مفروز تبدیل می‌شود.
• تصمیم گیری در ملک مفروز فقط به عهده یک نفر است ولی در ملک مشاع تصمیم گیری به عهده تمام ساکنان می‌باشد.
• زمانی که یک ملک مشاع به 6 قسمت تقسیم می‌شود‌، هر قسمت هم به یک شخص می‌رسد، که آن ملک، مفروز به شمار می‌رود. در ادامه مثالی برای شما میزنیم تا بهتر با این موضوع آشنا شوید.

به عنوان مثال اگر یک بلوک آپارتمانی 6 طبقه را 6 واحد در نظر بگیرید که حیاط هم داشته باشد و سند هر یک از واحد ها به نام یک شخص باشد، متوجه می‌شوید که حیاط این ملک برای همه مالکان خواهد بود، ولی به دلیل این که هر واحد سند جداگانه دارد و به طور کلی ملک مفروز محسوب می‌شود، برای فروش هر واحد نیازی نیست که مالکان با یکدیگر توافق کنند. 

روش های شریک شدن در مال مشاع

اگر می‌خواهید در مال مشاع شریک شوید فقط با دو شیوه می‌توانید، که در ادامه با آن آشنا می‌شویم.

2 روش شریک شدن در مال مشاع

• قهری (غیر ارادی) : شریک شدن دو نفر امکان دارد به صورت غیر ارادی باشد، به عنوان مثال شخصی فوت می‌کند و ورثه‌ی آن تنها 2 نفر هستند و اموال بین آن دو نفر مشترک خواهد بود، یا اینکه شخصی دو ظرف همسایه را به عاریه ( هر چیزی که قابل داد و ستد باشد) و با 10 ظرف او که از هر لحاظ مشابه هستند، آمیخته می‌شوند و تشخیص آن سخت است که آن ظرف متعلق به چی کسی می‌باشد. پس آن ها به نسبت ۲/۱۲ و ۱۰/۱۲ آن ظرف ها را با یک دیگر شریک می‌شوند.
• ارادی: به عنوان مثال دو نفر خانه ایی را با هم دیگر اجاره کنند و در منفعت آن خانه با هم شریک باشند.

 

خلاصه آنچه که در این مقاله گفتیم...

مشاع به معنای تقسیم نشده و مشترک است. و در تعریف حقوقی به مال یا ملکی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم هستند. در سند مشاع چند نفر مالک هستند، بخش مالکیت هر کدام از مالکین مشخص نیست و فقط مالک بودن در سند قید می شود. در بحث سهم الارث، ملک مشاع نمود بیشتری دارد. هر کدام از ورثه مقدار معینی سهم الارث دارند، و هرگونه تصرف و دخل در ملک را باید وراث تایید کنند.