مهم‌ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن

حلیه رضایی
5 ماه پیش

یکی از اولین دغدغه‌های تمام افرادی که قصد خرید ملکی را دارند، این است که آیا این ملک ارزش واقعی آن با قیمتی که مالک یا مشاور املاک می‌گوید برابر است یا خیر!

قیمت ملک متاثر از چندین عامل است. یعنی شما با بررسی هر کدام از این عوامل موثر بر قیمت مسکن، یک قدم به تخمین قیمت ملک مورد نظرتان نزدیک می‌شوید.

در این مقاله ابتدا دسته‌های کلی عوامل تاثیرگذار بر قیمت زمین و خانه را گفته و سپس به توضیح مهم‌ترین‌ها می‌پردازیم در این مقاله به سوال‌های زیر پاسخ می‌دهیم:

• عوامل داخلی و خارجی تاثیرگذار بر قیمت مسکن و زمین چیست؟

• این عوامل به چند دسته تقسیم می‌شوند و هر دسته شامل چه مواردی است؟

شناخت عوامل موثر بر قیمت مسکن 

قبل از اینکه با دسته‌بندی آن‎‌ها آشنا شوید، باید بدانید هر عاملی می‌تواند با وجود داشتن یا نداشتن ارزش، وضعیت قیمت ملک را بالا یا پایین بیاورد. پس باید به تمام جزئیات ریز یک خانه در هنگام بازدید توجه کنید.

1. عواملی که اثر مثبت بر وضعیت قیمت مسکن دارند

با افزایش این موارد، قیمت ملک نیز افزایش می یابد؛ مانند زیربنا، متراژ، امکانات و ...

2. عواملی که اثر منفی بر وضعیت قیمت مسکن دارند

با افزایش این موارد قیمت خانه کاهش می یابد؛ مانند: عمر ساختمان، فاصله از ایستگاه‌های وسایل نقلیه، تعداد طبقات خانه بدون آسانسور و...

عوامل موثر بر قیمت مسکن به 7 دسته تقسیم می‌شوند که یا بر قیمت ساختمان و سازه (اعیان) تاثیر می‌گذارد یا بر روی زمین ملک (عرصه). علل افزایش قیمت زمین به طور کلی عوامل فیزیکی عواملی هستند که به راحتی می‌توانید آنها را بررسی کنید و با چشم دید.

اما عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین بیشتر تحت کنترل شهرداری‌ها و دولت هستند و تقریبا خریدار ملک نمی‌تواند تاثیری روی آن‌ها بگذارند و اصلاح این موارد یا امکان پذیر نیست یا اگر هم باشد بسیار زمان‌بر است. پس قبل از هر چیزی آن ها را بررسی کنید. این عوامل موثر بر وضعیت بازار مسکن عبارتند از:

  • قرار گیری در طرح‌های اجرایی مانند مترو
  • امکان پارک خودرو در معبر
  • مشجر بودن معبر (معابر ملک درختکاری شده باشد)
  • کاربری ملک · شیب تند معبر
  • قرار گرفتن در بافت فرسوده
  • آسیب‌پذیری در مقابل بلایای طبیعی و...

عوامل کاهش یا افزایش قیمت آپارتمان 

برعکس عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین، اکثرا تحت کنترل خریدار بوده و شما نیز بعد خرید خانه آن‌ها را می‌توانید تغییر دهید، بعضی از این‌ها آسان تغییر می‌کنند و بعضی به سختی و پر هزینه هستند.

عوامل فیزیکی خیلی زیاد هستند، برای همین پیشنهاد می‌شود یک چک لیست از این‌ها که مد نظرتان است و برایتان خیلی اهمیت دارد داشته باشید که راحت‌تر عوامل فیزیکی مد نظرتان را بررسی کنید. این عوامل عبارتند از:

  • تاریخ آخرین بازسازی
  • نوع و امکانات ساختمان
  • پارکینگ و تعداد آن
  • عرض راه پله و وجود پلۀ اضطراری
  • وجود گلخانه
  • آیفون تصویری
  • دوربین مدار بسته
  • درب کنترل از راه دور
  • استخر، سونا، جکوزی
  • سیستم تهویه (کولر آبی یا گازی و شوفاژ)
  • سیستم اطفای حریق
  • آنتن مرکزی
  • اسکلت و سازۀ ضد زلزله
  • وجود پیلوت
  • تعداد و نوع خواب آن
  • تعداد تراس‌های ساختمان
  • آشپزخانه و نوع کابینت آن
  • وجود آسانسور و ظرفیت آن
  • انشعاب و کنتورهای مستقل
  • نورپردازی ساختمان و...

موارد فوق جزء مهمترین موارد فیزیکی اثرگذار بر قیمت ساختمان هستند.

پیشنهاد کارشناس ما آقای علیزاده به شما این است که بعد از خواندن این مطلب همین جا، دست نگه دارید و یک بار دیگر عوامل فوق را بخوانید! یک چک لیست ارموارد فیزیکی ساختمان مورد علاقه‌تان را بنویسید که در زمان اندک بازدید خانه با سوال‌های هوشمندانه بتوانید بررسی کنید خانه‌ای که در حال بازدیدش هستید؛ چقدر به خانۀ مدنظر شما نزدیک است.


عوامل موثر بر افزایش قیمت زمین

عواملی هستند که جزء خصوصیات زمین است و خود زمین را مورد بررسی قرار می‌دهد. تغییرات محیط آن تقریبا غیر ممکن است. اکثر این موارد مهم هستند و ساده می‌شود این‌ها را شناسایی کرد. اما بهبودشان حتی در صورت امکان‌پذیر بودن هم بسیار هزینه‌بر می‌باشد.

مانند: میزان تراکم‌پذیری و... این عوامل خارجی عبارتند از:

· مساحت زمین و جهت آن

· تعداد و اندازۀ بر ساختمان

· شکل هندسی زمین

· موقعیت قرارگیری زمین نسبت به معابر

· وقوع زمین در تقاطع و میدان

· موقعیت مکانی نامناسب

· میزان تراکم‌پذیری

· قرار داشتن در محدودۀ طرح ترافیک

این عوامل قیمت خانۀ شما را بالا می‌برد!

عواملی هستند که بیشتر تحت کنترل معمار ساختمان بوده و خوش‌سلیقگی سازنده ملک است، تعیین کننده محسوب می‌شود. این موارد یک ویژگی خوبی که دارند به نسبت سایر دسته های دیگه اکثرا به راحتی قابل بهبود نیز هستند.

پیشنهاد ما این است که برای این موارد یک چک لیست تهیه کنید. این عوامل موثر بر افزایش قیمت آپارتمان عبارتند از:

· نوع مصالح به کار رفته

· وجود شومینه

· تزئینات به کار رفته

· معماری داخلی

· نوع و تعداد سرویس‌های بهداشتی

· وجود باربیکیو اختصاصی

· منظره و چشم انداز

· آفتاب گیر بودن

· وجود حیاط خلوت

· تعداد واحدها

· طبقۀ آپارتمان

تغییر وضعیت قیمت مسکن با عوامل مختلف

تاثیر دسترسی بر قیمت ملک این موارد اثرگذار بر وضعیت مسکن همانطور که از اسمشان پیداست، اشاره به دسترسی آسان به مراکز مختلف دارد. چیزی که این دسته را جدا می‌کند، سختی بررسی آن و تغییر پذیری زیاد آن است.

این دسته از عوامل هم بر روی قیمت زمین تاثیر دارند و هم بر روی قیمت ساختمان. البته با گذر زمان و پیشرفت شهرها و راحتی حمل و نقل تقریبا این موارد دیگر ارزش گذشته را ندارند ولی وجودشان خیلی بهتر از عدم وجودشان است.

با هر قیمتی، اینجا خانه نخرید!

دسترسی به مراکز تجاری و اداری دسترسی به مراکز آموزشی و فرهنگی دسترسی به مراکز بهداشتی و درمانی دسترسی به مراکز تفریحی و ورزشی دسترسی به مراکز خدماتی دسترسی به مساجد و حسینیه‌ها دسترسی به خیابان‌های اصلی و... تاثیر ترافیک و مراکز اطراف بر قیمت مسکن به عواملی گفته می‌شوند که تعیین‌کننده شلوغی و تراکم افراد و رفت آمدها در آن منطقه است.

این موارد را واقعا جدی بگیرید، چون ارتباط کاملی با آرامش شما دارند. اگر در مجاورت ملکی این موارد را دیدید، سعی کنید از ملک دوری کنید. چون ممکن است آخرین مشتری آن ملک خودتان باشید.

• همسایگی با خطوط ریلی

• همسایگی با فرودگاه

• همسایگی با گورستان

• همسایگی با پادگان‌ها و مراکز نظامی

• همسایگی با کارخانه‌ها

• همسایگی با نیروگاه برق و دکل‌های فشار قوی

• همسایگی با ایستگاه آتش نشانی

• همسایگی با اتوبان‌ها و بزرگراه‌ها

• همسایگی با مراکز تفریحی و اقامتی

• همسایگی با مرکز حکومتی و سیاسی

• همسایگی با ورزشگاه‌ها و سالن‌های ورزشی

• همسایگی با رستوران های بزرگ

از این عوامل هرگز چشم‌پوشی نکنید!

تحلیل قیمت مسکن را از کجا شروع کنیم؟

عوامل محیطی مانند ترافیک جز موارد منفی هستند و باعث کاهش قیمت ملک می‌شوند. به یاد داشته باشید اینجا عوامل محیطی بیشتر منفی است و شاید فکر کنید پس پارک، محیط‌های سبز و... این دسته از محیط‌ها چه می‌شود!

لازم به ذکر است که این ها در دسته عوامل دسترسی قرار می‌گیرند. گفتنی است که این عوامل در شهرها خیلی کم دیده می‌شوند ولی اگر خارج شهر قصد خرید ملک دارید عوامل محیطی خیلی می‌توانند برای شما مفید باشند. این فاکتورهای تاثیرگذار بر وضعیت قیمت مسکن عبارتند از:

· محیط زیستی مثل: آلودگی صوتی و آلودگی هوا

· هم‌جواری با انواع کاربری‌ها مثل: مرکز دفع زباله یا محل‌های بازیافت

· هم‌جواری با انبارهای عمومی و سیلوهای گندم

· هم‌جواری با کارخانه‌ها و کارگاه‌ها و مشاغل مزاحم

· هم‌جواری با کوه و تپه

سخن آخر با شما خریدار ملک

دوست گرامی شما اکنون تسلط کافی به عوامل تاثیرگذار بر روی قیمت خود ملک را پیدا کردید اما تحلیل این عوامل که به چه میزان روی قیمت ملک تاثیر می گذارد؛ در مقاله‌های بعدی توضیح مفصل داده می‌شود.

نکتۀ دیگر اینکه دقت داشته باشید این عوامل فقط مربوط به خود ملک می‌باشند و فرق نمی‌کند بازار در رکود است یا در رونق. به عبارتی این عوامل متاثر از بازار مسکن نیستند. عوامل (بازاری) تاثیرگذار بر قیمت ملک شامل:

1-عرضه و تقاضا

2-هزینه‌های ساخت

3-سیاست‌های خارجی (افزایش قیمت دلار)

4-نقدینگی

5-بازارهای موازی

6-مالیات

7-سود بانکی

8- قیمت نفت و بودجه دولت

تحلیل این موارد را در مقاله‌های بعدی مطالعه یا در این ویدئو می‌توانید ببینید.

این مطلب رو به اشتراک بگذارید:
من، حلیه رضایی، تولیدکننده‌ی محتوای متنی 2نبش و دانشجوی مدیریت صنعتی دانشگاه فردوسی مشهد هستم. برای تولید محتوای موردنیاز مخاطبان 2نبش فعالیت می‌کنم.
اولین نفری باشید که در مورد این مطلب نظر میده
2nabsh logo
راهی سریع و مطمئن برای خانه‌دار شدن

۲نبش در فرآیند معاملۀ گران‌ترین کالای بازار همراه شماست، تا معامله‌ای «مطمئن» و «سریع» داشته باشید. ملک مورد نظرتون رو در سایت جست‌وجو کنید، درخواست مشاوره بدید و معامله‌ای مطمئن رو تجربه کنید.

نماد اعتماد الکترونیکی