سرقفلی چیست؟ [تمام نکات قانونی که باید درمورد سرقفلی بدانیم]

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت موضوعی است که به تدریج برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید، در واقع یعنی وقتی مستاجر بعد از مدتی فعالیت، اعتبار و مشتری به دست آورد، حقی به دست می آورد که آن  حق، کسب و پیشه و تجارت است.

دلیل بسیار مهمی که حق کسب و پیشه از اهمیت ویژه ای برخوردار است، این موضوع می باشد که مستاجر پس از مدتی تلاش و زحمت و به دست آوردن مشتری، اگر او را بیرون کنند قطعا مشتری های خود را از دست خواهد داد. و مجددا باید در محل کسب جدید فعالیت کند تا مشتری به دست بیاورد. به همین خاطر، قانون (بین بازه زمانی 1356 تا 1376)از مستاجر حمایت می کند.

از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت همیشه در کنار سر قفلی می آمد و این در حالی بود که مشروعیت آنچنان نسبتی به سرقفلی نداشت. در حالی که این موضوع پس از انعقاد قرارداد بین موجر و مستاجر به وجود خواهد آمد ، اما باید توجه کرد قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده است، دیگر در آن ها  امکان مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد و چنین حقی از سوی قانونگذار تعریف نشده است.

سرقفلی به چه معنی است؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه و تجارت است که منجر به  تغییراتی شده است که به صورت زیر بیان می شود:

1. در حق کسب و کار و پیشه امکان قرارداد به طور خودکار وجود داشت، اما در سرقفلی به این صورت نیست و پس از پایان قرارداد با توجه به نظر مالک، مستاجر ملزم به تخلیه می باشد.

2. حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و کار و پیشه به طور خودکار منعقد نمی شود، بلکه هنگام  قرارداد باید موجر و مستاجر با هم توافق کنند. اگر چنانچه توافق نکنند، مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد. 

سرقفلی در فقه

طبق حکم فقه اسلامی، اجاره دادن ملک موجب پیدایش حقی برای مستاجر، علاوه بر مفاد قرارداد اجاره نیست. چنانکه استقرار طولانی مدت مستاجر در محل اجاره، موجب ثبوت حقی، برای او نخواهد شد؛ هرچند که به واسطه حضور او شهرتی برای محل در جهت جلب مشتریان به وجود آمده باشد، که از آن طبق عرف حق کسب و پیشه نام برده می شود. از این رو،  بر مستاجر واجب است که پس از اتمام دوره اجاره، اقدام به تخلیه محل مورد نظر نماید و آن را به مالک تحویل دهد و البته در این بین گرفتن هرگونه حق سرقفلی از مالک غیر مشروع است. 

طبق آنچه که گفته شد، ملاک مشروعیت یا عدم مشروعیت سرقفلی، چنانچه که مالک حق داشته باشد اجاره بها را افزایش دهد یا از مستاجر بخواهد محل اجاره را تخلیه کند و او حق خودداری از کار را نداشته باشد، گرفتن حق سرقفلی مشروعیت ندارد. اما در جایی که مالک، حق افزایش اجاره بها یا درخواست تخلیه ملک را نداشته باشد و مستاجر نیز حق تخلیه ملک برای فرد سوم و اجاره دادن به او را داشته باشد، سرقفلی گرفتن مشروعیت دارد.

انواع سرقفلی

سرقفلی به 2 نوع واقعی و مجازی توصیف می شود که در ادامه به توضیح هر دو مورد خواهیم پرداخت.

حق سرقفلی (سرقفلی واقعی)

مربوط به امکانات محل کسب است و باید بدانید که سرقفلی مبنای قرارداد است؛ در واقع امتیازی است که مالک، ضمن عقد قرارداد به مستاجر می دهد و در قبال آن مبلغی را دریافت می کند.

 قیمت همان امتیاز است که قبل از اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار می شود، سپس مستاجر مالک امتیاز خواهد بود. در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک یا همان حق کسب و کار در ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند.

حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)

منظور از سرقفلی مجازی ،همان سرقفلی حاصل از کسب و پیشه است. این نوع سرقفلی مربوط به قراردادهای اجاره قدیمی است ( قبل از سال 1376 می باشد). این نوع سرقفلی در واقع حقوق قانونی مستاجر قبلی، یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در بین عامه مردم به سرقفلی نیز، از آن نام برده می شود.

عده ای حق کسب و پیشه یا سرقفلی مجازی را با سرقفلی یکی می دانند، اما در واقع این چنین نیست و این دو، دو حق مجزا با هدف های متفاوتی هستند و این در حالی است که از سرقفلی مجازی با اصطلاح حقوق تجاری هم نام برده شده است.

قوانین سرقفلی

بر مبنای قانون موجر و مستاجر قبلی، عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ‌ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد. اما در قانون جدید که از سال 76 تصویب شده،  سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد، اجاره را بر طبق شرایط گذشته‌است. همچنین در این قانون، مستاجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه، پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

سرقفلی که در قانون قدیم موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی قابل تصور نیست.

قوانین انتقال سرقفلی دارای چند نکته مهم می باشد:

.        اجاره دادن محل سرقفلی:

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک به این کار، از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

اسقاط حق سرقفلی که خود از دوبخش تشکیل شده:

·         تغییر شغل :

تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، به تغییر شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

·         انتقال به غیر:

 در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال و فروش سرقفلی کند، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.

قانون روابط موجر و مستاجر

به طور کلی قانون سه نوع اجاره نامه را تایید می کند؛ اجاره نامه ها یا از نوع مسکونی هستند یا تجاری و یا محل هایی از قبیل درمانگاه، موسسه خیریه و… که این قبیل محل ها، در بخش اماکن مسکونی  دسته بندی می شوند. اگر موجر و مستاجر با یکدیگر به تفاهم برسند و قراردادی مابین آنها به امضا برسد، مستاجر بر طبق قانون، موظف به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها خواهد شد. پرداخت این اجاره بها موجب می شود تا مستاجر به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته شود.

مواد قانونی حاکم بر روابط بین موجر و مستاجر:

‌ماده 1- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

‌ماده 2- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.

‌ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

‌ماده 4- در صورتی که‌موجر، مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه موجر، مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ را و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی برتسلیم‌ دادخواست، مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌ وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات، موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

‌ماده 5- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر،  مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می‌شود.

تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟

 با ورود مسئله سرقفلی و پدیده های به نام حق کسب و پیشه و تجارت ، روابط  موجر ومستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق تر کرده است .

سرقفلی وحق کسب وپیشه دارای سه تفاوت عمده می­باشد:

سرقفلی در هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می­شود. پس در واقع کسب اعتبار و شهرت …. هیچ تاثیری در آن ندارد. با تعریفی که از این دو واژه شده،  فقها فقط با سرقفلی ملک موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمی­دانند، لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است.

مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ملک،  کیفیت و تجهیزات مورد اجاره تعیین می­شود و مبلغ آن را هم موجر(صاحب ملک) معین می­کند.

با توجه به تفاوت­های فوق ، لذا مبنای این دو حق هم از هم مجزاست. از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می ­توان بر نظر مشهور استوار کرد.

 1 -اختیار مالکانه

با توجه به اینکه مالک بر مال/ ملک خود مسلط است بنابراین حق دارد، علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می­کند، مبلغی را در ابتدا دریافت کند، که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می­شود.

2 – دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری

با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت، همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می دهد، به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس مبلغ سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.

3 – دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر

هنگامی که مالک، ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به

مستاجر می دهد، این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با

اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه ملک / محل را از خود سلب کند.

 این تعریف از سرقفلی یا موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره ملک / محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند و یا اینکه چنانچه در قرارداد اجاره ملک، حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد او می تواند ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.

مبلغ سرقفلی ملک مورد اجاره:

دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق میان موجر و مستاجر است؛ برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین می­کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.

حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری (ملک با سند تجاری) از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوت دارند؟

سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.

خرید مغازه سرقفلی چگونه می باشد؟

وقتی روی یک مغازه نوشته شده که سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد، به چه معناست؟ همان‌طور که از نامش پیداست، مربوط به ملک‌های تجاری است و املاک مسکونی شامل سرقفلی نمی‌شوند. هر مغازه یا ملک تجاری دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت است. سرقفلی مغازه را در قالب یک مثال بیان می کنیم:

سرقفلی مغازه ای به مبلغ ۲۰ میلیون تومان و ماهیانه با اجاره ۲ هزار تومان واگذار شده و حرفی از مدت به میان نمی‌آید اگرچه عدم اهمیت به مدت در سرقفلی تا حدودی ناشی از اثرات قانون سابق است اما در هر صورت از دید عرف، وقتی فردی سرقفلی مغازه خود را واگذار می‌‌نماید به ‌این مفهوم است که فرد باید مغازه را تخلیه کرده و به خریدار سرقفلی واگذار نماید و مضاف بر آن مالک یا مستاجر واگذار‌کننده به خوبی آگاه است که نمی‌تواند به راحتی بعد از یک ماه یا یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را بنماید. تنها در موقع واگذاری مغازه است که انتظار می‌‌رود مستاجر واگذار‌کننده یا خریدار سرقفلی با مراجعه به مالک، اجازه او را برای انتقال سرقفلی کسب نماید. بر این اساس مبنای پرداخت سرقفلی مقبولیت تجاری ملک است به اضافه برخی شروط پذیرفته شده عرفی به نفع مستاجر است که تشکیل‌ دهنده حق سرقفلی می‌‌باشند.در نهایت اینکه علت تعلق حق سرقفلی به یک ملک مقبولیت تجاری می‌‌باشد و حق سرقفلی علاوه بر مقبولیت تجاری ملک شامل امتیازاتی است که عرف به نفع مستاجر پذیرفته است و با وجود ماده ۲۲۰ قانون مدنی محمل قانونی دارد.

موارد تخلیه مغازه سرقفلی

سرقفلی مخصوص محله ­های تجاری مثل مغازه، فروشگاه و غیره است اما با توجه به روح قانون اجاره سال ۱۳۵۶ و رویه قضایی دادگاه­ها، اگر ملکی حتی با کاربری غیر تجاری از قدیم تاکنون مورد استفاده تجاری قرار گرفته است باز هم مستاجر دارای حق کسب یا پیشه در آن محل است. مالک یا همان موجر با وجود انقضای مدت اجاره بازهم قدرت تخلیه محل سرقفلی را ندارد حال یک سوال مطرح می­شود و آن اینکه آیا راهکاری برای تخلیه سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ وجود دارد یا خیر؟

در این قانون موارد تخلیه سرقفلی تعریف شده که با احراز و اثبات آنها از سوی موجر، دادگاه حکم به تخلیه سرقفلی صادر می­کند و مستاجر که صاحب حق کسب و پیشه است باید آنجا را تخلیه و در اختیار مالک قرار بدهد.

برای درخواست تخلیه اینگونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر هستند،راه­ های مختلفی وجود دارد، اما ۳ راه از همه مهمتر است و بیش از سایر موارد شایع هستند و مورد استفاده موجرین قرار می­گیرند که عبارتند از:

.    تخلیه محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) به دلیل انتقال به غیر تحت هر شرایط و هر قراردادی.

.    تغییر شغل بدون هرگونه اجازه کتبی از موجر.

.    تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) بدون اجازه موجر یا مالک آن ملک.

تعمیرات مغازه سرقفلی

سرقفلی اگر چه شش دانگ در اختیار مستاجر است، اما تمام اقداماتی که در محل سرقفلی باید انجام گیرد، منوط به اجازه مالک ملک می­باشد. مثلاً تغییر شغل، نوسازی، تغییر دکوراسیون، انتقال به غیر و سایر موارد دیگر.

مثال1

فرض کنید شما مغازه خود را  50 میلیون تومان واگذار می کنید و با هزینه ماهیانه 25 هزار تومان و بر اساس قانون قدیمی شما زمانی را برای تخلیه مشخص نمیکنید برای زمان تخلیه و نمیتوانید زمانی را مشخص کنید. بر همین اساس شما نمی توانید در زمانی که خودتان بروید از مستاجر تخلیه را بخواهید و به همین دلیل می باشد که این قانون بیشتر به نفع مستاجر می باشد و مالک باید برود و از با آن صحبت کند و سپس از او بخواهد تا مغازه را تخلیه کند.

مثال 2

مثال دیگری که میتوان برای سرقفلی زد همان حق آب گلی است که بین کاسبان معروف می باشد و وقتی فردی سالها در مغازه ای می باشد به این عنوان که مشتری ها را برای آن مغازه آورده است و اینکه آنجا را رونق داده و هزینه هایی را برای انجا انجام داده می گویند و این هزینه از طرف مالک یا مستاجر جدیدی که میخواهد به آنجا برود باید به مستاجر قبلی پرداخت شود.

مثال3

فرض کنید شما مغازه ی لباس فروشی با نام خاص خود را دارید و آن مغازه بصورت اجاره ای می باشد ولی شما هزینه سرقفلی را پرداخت نکرده اید، و در حال حاضر مالک میخواهد مغازه را برای خود بگیرد یا آن را به فرد دیگری بدهد. حال شما میخواهید بدانید چگونه میتوانید حق پیشه خود را دریافت کنید و بگیرید.

در این حالت شما میتوانید حق سرقفلی که برای خودتان محفوظ می باشد را داشته باشید و مغازه لباس فروشی که با نام خاص شما رونق گرفته را در مکان دیگری برده و از آن نام از هم برای خودتان استفاده کنید ولی کار دیگری که میتوانید بکنید این می باشد که شما با مالک یا مستاجر بعدی به توافق برسد سر مبلغ خاصی و با آن مبلغ نام لباس فروشی خاص خودتان را به آنها واگذار کنید تا آنها از آن به بعد با آن نام کار شما را ادامه دهند.

اسقاط حق کسب و پیشه

طبق قانون، داشتن سرقفلی قبل از سال 1376 و بعد از آن تقسیم میشود ولی در حالت کلی به این صورت می باشد که بعضی از رفتارها می باشد که سر قفلی را باطل می کند و شما دیگر نمیتوانید از آن استفاده کنید.

مطابق قانون از سال 1356 تا 1376 اگر کسی میخواست سرقفلی را واگذار کند حتما نیاز به سند داشته و باید بصورت حقوقی این کار انجام می شد و ثبت میشد. ولی پس از 1376 با تغییر قانون این مورد تغییر کرد و نیازی به ثبت قانونی می باشد و سند رسمی نمی باشد و با شهادت دو نفر به علاوه سند عادی میتوان سرقفلی را تغییر داد.

حال به بحث مواردی می پردازیم که موجب اسقاط سرقفلی می شوند.

اولین مورد انتقال به غیر می باشد که در صورتی که مغازه به شخص دیگری واگذار می شود مالک یا مستاجر جدید می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی آن را داشته باشد و از آن استفاده کند که با این روش سرقفلی و حق کسب و پیشه باطل یا اسقاط می شود.

مورد دوم این می باشد که شما شغل خود را تغییر کنید. در این مورد اگر مستاجر بدن اینکه با مالک صحبت کند و او را در جریان بگذارد شغل خود را عوض کند مالک می تواند به راحتی و بدون پرداخت سرقفلی و هزینه ای درخواست تخلیه کند از مستاجر بخواهد که مغازه را تخلیه کند و طبق قانون مستاجر را بدون پرداخت سرقفلی بیرون کند.

اگر کسی که از سرقفلی استفاده می کند برای حفظ مال یا همان ساختمانی که از مالک گرفته است تلاشی انجام ندهد و به مال مالک ضرر بزند و یا اینکه به قرار هایی که در قرارداد وجود دارد عمل نکند و بر طبق آنها عمل نکند، مالک میتواند بدون پرداخت هیچ هزینه ای درخواست تخلیه کند و مبلغ سرقفلی را پرداخت نکند.

مورد آخر، پرداخت نکردن اجاره می باشد و اگر مالک هزینه اجاره پرداخت نکند مالک می تواند درخواست تخلیه را به صورت قانونی بدهد و قانون در این مورد هیچ نوع بهانه ای را قبول نمیکند و به راحتی مغازه را بدون حق سرقفلی تخلیه میکند.

عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟ (براساس مادۀ ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر)

حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، از تاسیسات حقوقی رایج در حقوق موضوعه ایران است که در خصوص وحدت یا دوگانگی آن هم در دکترین و هم در رویّة قضایی اختلاف نظر وجود دارد و به نظر می‌رسد این امر ناشی از عدم تبیین ماهیّت و طبیعت حقوقی این حقّ است. این نوشتار با طرح دیدگاههای مختلف به تبیین مفهوم و ماهیت حق سرقفلی به عنوان یک حق و امتیاز و تمایز آن از سرقفلی به عنوان وجهی که توسط مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی پرداخت می‌شود، می‌پردازد و سپس با رویکردی تحلیلی از مقایسه حقّ سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت و بیان جهات اشتراک و افتراق آنها بحث می‌کند.

چگونه هنگام عقد قرارداد درباره‌ سرقفلی توافق کنیم؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستاجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراین در قراردادهای «صلح» چنین حقی منتفی است)، و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلی» و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.تردیدی نیست که اگر شغل جدید از لحاظ ضرری که به بنا وارد می‌کند، نسبت به شغل سابق مضرتر باشد ممکن است تغییر شغل به نوعی تعدی و تفریط نیز محسوب شود. در این صورت مالک می‌تواند از این جهت نیز نسبت به طرح دعوی و تخلیه با شرایط مقرر اقدام کند؛ 

برای طرح این دعوی دو شرط باید همزمان وجود داشته باشد. یکی از این شرایط مربوط به اجاره‌نامه است و شرط دوم برای طرح دعوی عنوان تغییر شغل است. مستاجر در اجاره‌نامه به‌طور صریح یا ضمنی ملزم  به دایر کردن شغل یا حرفه معینی در عین مستأجره شده باشد.

مبلغ سرقفلی یا حق کسب چگونه تعیین می‌شود؟

در تشخیص میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت، معیار، عرفی است که ناظر به آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص حق کسب یا پیشه یا تجارت و ماده 11 قانون 1339 است. قانونگذار در ماده 18 اعلام داشت. میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون یا قوانین دیگر قید شده است، بر مبنای اصول و ضوابطی است که آئین نامه اعلام می دارد اما تا جایی که ما اطلاع داریم، تا کنون آیین نامه ای برای ماده 18 تصویب نگردیده است.

از طرفی قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 با تصویب قانون 1356 و به موجب ماده 32 آن لغو گردیده است. بنابراین به استناد ماده 11 قانون مذکور که در خصوص معیارهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت است نمی توان استناد نمود اما از سویی قانون 1356 در هیچ یک از مواد خود به نحوه تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره ای ننمود و به عرف نیز ارجاع نداد و تنها در ماده 18 به آیین نامه ای که تصویب خواهد شد، اشاره کرد که تاکنون به تصویب نرسیده است.

به نظر می رسد استناد به عرف و لحاظ معیارهای عرفی نیازی به ارجاع قانون گذار نداشته باشد زیرا یا عرف مقدمه قانون است، یعنی قانون گذار عرف مسلم را با تصویب به صورت قانون به عموم ارائه می دهد که در ما نحن فیه ارائه نگردیده است و یا این که عرف مکمل قانون است و از آن می توان در کنار قانون و برای تکمیل آن استفاده نمود.

در شرایط کنونی که به ظاهر قانون یا آئین نامه ای وجود ندارد و البته عرف جامعه که شاید بتوان ادعا کرد پس از قانون روابط مالک و مستاجر 1339 ایجاد گردید و در عمل کارشناسان کلیه فاکتورهای قانون 1339 را رعایت می نمایند، در این خصوص حاکم است (مواد 220، 224 و 225 قانون مدنی). صرف نظر از عرف، آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد که مورد ردی بر اعمال آن وجود ندارد زیرا ماده 18 به آیین نامه ای برای تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره دارد که تمامی خصوصیات آن در این آئین نامه موجود است و اگر هدف تسهیل کار محاکم در تشخیص میزان این حق است، آئین نامه مذکور ارائه داده است.

البته فرقی بین آئین نامه و ماده 11 قانون 1339 وجود دارد و آن عدم قید نوع کسب یا پیشه یا تجارت در آئین نامه است در حالی که در ماده 11 قانون گذار در بند 6 به این امر اشاره نمود. لذا قانون 1339 کامل تر از آئین نامه است اما به نظر می رسد این نقص را عرف جبران می نماید زیرا عامل مهمی که کارشناسان در تعیین حق مستاجر لحاظ می نمایند، نوع کسب مستاجر ، موقعیت ملک، ارزش ملک، میزان اجاره بها، میزان درآمد، میزان شهرت و … است.

اما در خصوص سرقفلی باید گفت که معیار محاسبه آن نوعی است زیرا آنچه که قانونگذار مورد توجه قرار می دهد همان مبلغ یا وجهی است که در هنگام اجاره پرداخت گردید و عوامل دیگر از جمله نوع شغل ، موقعیت محل و میزان فعالیت شغلی و حسن شهرت مستاجر اثری ندارد بلکه در میزان محاسبه آن به قیمت روز ، سرقفلی بر اساس شاخص بانک مرکزی به عنوان وسیله ای که در تقویم معادل ریالی آن موثر است وحدت ملاک قرار می گیرد که آن هم نیز خود، سبد کالا و خدمات که امور کلی و در سراسر کشور یکسان است در آن لحاظ تعیین کننده است.