عقب کشی ملک

سلام اگر فروشنده حین معامله پروانه و پایانکار را به دلیل اینکه دسترسی ندارد تحویل املاک ندهد و معامله از روی سند تنظیم گردد اما در استعلام تنظیم سند گذر بندی رو شود مقصر فروشنده است یا املاک؟ آیا خریدار از بابت اینکه املاک مدارک را بررسی نکرده می تواند از املاک شکایت کند؟ املاک هم از عدم دسترسی و تحویل ندادن فروشنده صحبت می کند؟ آیا باید املاک در تنظیم قرارداد توضیح خاصی راجع به عدم پروانه و پایان کار می نوشت ؟با تشکر