مشاوره در زمینه خرید زمین قولنامه‌ای

میخوام یک زمین قولنامه‌ای که چند دست چرخید و میگن که سند مادر داره ده هزار متری رو که بغل جاده اصلی که 6 تا 7 کیلومتر از شهر فاصله داره رو بخرم. البته داخل زمین دونبش بغل جاده که یک طرف فرعی به روستایی نزدیکه و اینکه داخل زمین یک خونه خرابه و استخر مخروبه و حتی لوله آب هم داره که آب نداره هم هست. این آقا میگه (فروشنده) که قبلا کوره آجرپزی بوده و حتی رفته نامه زده به جهاد که چهار دیواری کنه زمین رو به ارتفاع کوتاه با فنس. به چه نکاتی دقت کنم و پیروی چه موضوعاتی باشم تا متاسف از خریدم نباشم؟ ممنون میشم از بزرگان که کمکم کنید بابت راهنمایی در خریدم لطفا.